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策划报告华电路1号项目成本/价格/与不同物业配比/分析报告目录第1页共69页策划报告一、项目不同销售进度的价格分析3（一）1年售罄的价格分析6（二）一抢而空的价格分析9二、南京挑高小户型调研报告11三、项目成本分析15四、项目不同物业配比分析57五、项目现金流量表与动态投资分析60六、户型配比分析61一、项目不同销售进度的价格分析：1、定价策略本项目价格的确定采用以下基本思路：第2页共69页策划报告市场比较法推算单价2、市场比较法的运用2.1估价思路市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。2.2样本选取样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。优派克思地产策略研究中心在实践中总结出以下样本选取原则：相近原则，相近地段会有更多的相近因素成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位在以上原则的指导下，我们调查了与本案相关的物业，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的比较对象。2.3修正思路一般情况下，市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素及个别因素4个方面。但在样本选取的过程中，我们充分考虑了交易情况和区域因素，故这两项因素的修正意义不大，这里简略认为相同；个案得到的均为销售价格数据，都是当前时间发生的价格，因此也不必考虑交易日期因素。因此，优派克思选择了一些指标对普通公寓个案进行了修正。第3页共69页策划报告3、项目周边在售项目市场价格情况：第4页共69页案名开发商项目地址占地面积(万M2)总建筑面积(万M2)建筑形态在售主力户型整体成交均价当月成交均价弘燕名居南京弘瑞建设实业有限公司和燕路386号0.51.3高层二房109.58-111.2449295162栖霞天韵南京栖霞房地产开发有限公司迈皋桥71号0.483.17高层三房139－14053845267北城世家栖霞房地产合班村8号37多层、小高层三房113-12151805220赞成湖畔居南京赞成房地产开发有限公司龙蟠路55号4.89.6小高层三房109-12553865664红山韵致居南京中鹏建设有限公司十字街68号1.74小高层、多层三房109～11857395739东恒阳光嘉园东恒集团国贸建设股份有限公司恒嘉路（原黑墨营路）98号1320高层、小高层、多层二房92三房129-13554565606金基翠城南京金基房地产开发有限公司黄家圩8号7.512小高层、多层三房两卫106-13459606396林景瑞园江苏通宇房地产开发有限公司合班村17号5.28小高层挑高户型二房：90三房：11056435643百通国际公寓南京百通置业有限公司地铁一号线迈皋桥站南-2.56高层36-87尚未开盘第5页共69页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共69页4、市场比较法下的本案价格评估本项目位于南京城北华电路1号，在此采用市场比较法来推测本项目的预计可实现价格，因此我们选取同为项目同区域的在售项目作为可比案例进行比较，有下列4个：东恒阳光嘉园、金基翠城、林景瑞园、红山韵致居。表：项目普通公寓价格拟合系数表将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出参考定价：以项目A为参考：5456*1.0375=5660以项目B为参考：5960*0.975=5811比较内容权重ABCD东恒阳光嘉园金基翠城林景瑞园红山韵致居拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地理位置20%0.2010.20.900.180.950.1910.2主题提炼15%0.151.10.16510.151.10.1651.050.1575项目规模10%0.100.90.090.950.0951.020.1021.020.102小区规划与户型15%0.151.050.157510.151.020.1531.020.153立面设计10%0.101.10.111.050.1051.10.111.10.11社区景观10%0.101.10.1110.11.10.111.050.105配套设施10%0.1010.10.950.0950.950.0950.950.095推广力度10%0.101.050.10510.11.050.1051.050.105合计100%/1.0375/0.975/1.03/1.0275第6页共69页第5页共69页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共69页以项目C为参考：5643*1.03=5812以项目D为参考：5739*1.0275=5896从项目的品质、项目所处的地位对本项目的影响来综合衡量两个参考项目在本项目定价参考中的权重：项目编号项目名称相关程度比重A东恒阳光嘉...