第1页共27页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共27页广州珠江广场营销策划全案目录市场分析篇3一．市场分析41．1整体市场概况41．2豪宅市场概况8A、绝版山水盘8B、新城市中心板块9C、珠江新城板块101．3豪宅一条街——滨江路一、二线江景盘火拼时速111．42002年江景楼盘市场威胁性预测13二、【珠江广场】项目（SWTO）分析232．1项目竞争优势分析（S）232．2项目竞争劣势分析（W）252．3项目的市场威胁点（T）262．4项目市场的机会点（O）27三．项目的竞争对手分析28三．项目定位313.1项目市场定位策略313.2项目形象主题定位策略313.2.1形象主题定位的必要性313.2.2项目名称及形象主题提炼323.4项目目标客户定位363.5项目售价定位37营销策划篇41一．项目推售策略421．1目推广原则421．2户型统计分析421．2项目首推分析461.2.1入市时机选择461.2.2入市价格471.2.3首推单元的选择481.3销售分期价格方案491．3．1“四月初”入市（蓄水期）501．3．2“五一”全面引爆（迅速升温期）501．3．3“六一”强销期（持续高温期）511．3．4“七月”再次整装待发（恒温期）521．3．5七月下旬气势再次爆发（再次升温期）521．3．4八~九月中旬延续期（恒温期）521．3．5国庆促销期（10月1日—12月17日）531．3．6元旦、春节新货加推，再欣高潮531．4首期推广策略54第2页共27页第1页共27页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共27页1．4．1发售形式541．4．2认购方式541．4．3折扣制定原则551．4．4发售地点的选择56二．2002年项目推广全案572．1市场铺垫期572．2销售技巧引爆期（入市）582．3全面引爆期592．4主题（教育）促销期602．5再度引爆612．6高潮迭起622．7推广炽热点632．8广告宣传费用的预算和安排63市场分析篇一．市场分析1．1整体市场概况2001年的广州房地产呈现出更加有序发展的局面，十区全年的商品房成交量为810万平方米，成交金额为383亿元。其中，原八区的成交面积为535万平方米，成交金额为299亿元，都比去年有所增长。并且首次使近年来持续增长的商品房空置面积出现减少。随着房地产产品的全面升级换代，以扎实的内功和有效的宣传手段，而不是以价格战赢得消费者的热销楼盘越来越多。2001年广州整体市场的炽热程度明显增加，所推项目远远多于去年，供货量强势增长，随之而来的就是大量的广告宣传，每个楼盘为了在一个白热的竞争中分得一杯羹，在推广宣传上可谓“抢势不减”，出现“遇忌不避，遇节更强”的程度。尤其是华南板块的迅速掘起，为了抡滩广州市区市场，立体化攻势有增无减，使得今年4月至9月的一段时间内，楼市焦点已集中在华南板块，一时成了楼市面热门话题。该板块的举动给市区楼盘带来一定的危机与压力。所以，遭沉重打击的市区楼盘一鼓作气，大举“都市主义”旗帜，进行强势反攻，使得市区楼盘又一度热了起来。随着广州“南拓北优”的规划格局的形成，加上广州举办九运会的机遇，使得今年地产市场焦点集中在东板块及南板块，而西板块及北板块相对较静，该点除了第3页共27页第2页共27页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共27页与市政府的统一宣传、统一引导有较大关联外，还与每个板块所聚集项目的多少、大小有关，下面将针对每个板块作总体的分析。A、东部板块该板块的开发，乘借“九运”东风，在“九运”前期通过政府及媒体的极力宣传及炒作，使得原本淡静的一个地块在一年内被宣扬成为一块集居住、投资于一体的热土，使得在该板块的在售或未售楼盘都受益非浅。在“九运”后，东圃及其周边的交通、环境都有了质的飞跃，一定程度兑现了政府加大力度“东征”的决心，其利好无形中给置业者及投资者注入一支强心剂。目前该板块虽然项目不多，现时推得较频的在售楼盘有：汇景新城、华景新城、骏景南苑、富力天朗明居、旭景家园等。以顶级市区内豪宅别墅定位的汇景新城由于整体规划、现场的环境及楼宇的设计均采用了国外公司的一流设计，高质素及人性化的布局均排在豪宅盘的前列。拥有自然山景及水景，公寓均价8000元/M2、别墅均价10000元/M2以上，但所以该楼在开...
