第1页共5页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第1页共5页可比楼盘定价案例针对于本项目而言,在不断变化的市场大潮中,只有将自己所处的位置和方向认识清楚,客观地认识市场,准确地把握市场,才能使我们的项目在市场上准确地迎合目标消费群体的真实需求,赢得市场。结合本项目的整体市场定位以及市场的现实情况,对于本项目做如下的价格定位。**市商住项目及写字楼分布比较分散,相互之间产品的差异性较大。为了能够准确地把握市场上价格的分布规律,本项目定价采用可比楼盘加权定价法。可比楼盘加权定价法的定价原理:采用条件相似的楼盘市场均价作为基数,对影响因素以权重系数的形式进行调整,建立线性回归方程,求出该类产品的行业线性回归系数,验证其线性相关性,最后针对于本项目进行各项因素的分值判定,将所得的本项目的最终的分值代入求得的**市整体商住项目和写字楼项目价格分布的线性回归方程中,求出本项目商住部分和写字楼部分在**市整体房地产市场上的客观合理价格。1.楼盘影响因素、指标及权重确定依据**市房地产市场的发展现状,结合目前写字楼及商住项目的产品特征,我们共列出10个主要的影响因素。分别为地段、配套、物业管理、建筑品质、项目规划、立面装饰、开发商实力及信誉、户型设计、营销推广、停车位数量。这10个因素,共分5个等级,每一个等级均制定出相应的指标,并且对应分值1、2、3、4、5分。分值越大,表示等次越高。具体见表格1定级因素、指标分值。第2页共5页第1页共5页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第2页共5页定级因素、指标与分值表格1编号定级因素指标分值1地段A.从城市规划的角度来看所处地段的功能分布;B.商业主要看其是否临街或背街C.业态的构成和发展的程度D.写字楼为临街或背街,办公氛围的好坏程度。A.最差;B.很差;C.一般;D.很好;E.最好2配套A.附近城市基础设施的完善程度;B.社会服务设施;文化教育设施、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地等方面综合评判。A.很不完善;B.不完善;C.一般;D.完善;E.最完善3物业管理A.保安;B.清洁卫生;C.机电;D.绿化率及养护状况;E.物业管理费;F.物业管理商资质。A.最差;B.很差;C.一般;D.很好;E.最好4建筑品质A.产品的设计;B.建筑的质量。A.最差;B.很差;C.一般;D.很好;E.最好5项目规划A,项目整体规划;B.项目产品内部的规划。A.最差;B.很差;C.一般;D.很好;E.最好6立面装饰A.立面效果是否新颖;B.立面形象是否给人以良好的市场形象;C.立面所采用的材质A.最差;B.很差;C.一般;D.很好;E.最好7开发商实力及信誉A.开发商的资质等级;B.开发商的信誉;C.开发商的品牌;D.已开发的项目的市场情况A.最差;B.很差;C.一般;D.很好;E.最好8户型设计A.各个功能分区的合理性;B.是否有暗房;C.实用率的大小;D.结构布局的合理性。A.最差;B.很差;C.一般;D.很好;E.最好9营销推广A.营销代理公司的有无;b.营销代理公司的品牌及实力;c.广告的发布情况A.最差;B.很差;C.一般;D.很好;E.最好10停车位数量A.停车位数量;B.业主的方便程度;C.停车的难易程度A.最差;B.很差;C.一般;D.很好;E.最好注:上表中分值的评判为A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分。2.商住部分均价的确定为了科学地计算出本项目的市场客观合理价格,我们将选取系列与本案具有一定相似性的楼盘作为比较标准,依据可比楼盘定价法求取本案的商住楼的市场客观合理价格。第3页共5页第2页共5页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第3页共5页对**市的商住项目进行仔细筛选后,抽取其中5个具有代表性的项目,作为本次定价的主要参考依据,具体定价过程如下:2.1.商住可比项目分值的判定与计算商住部分可比实例得分计算表表格2序号项目权重可比项目1可比项目2可比项目3可比项目4可比项目5本项目1地段0.531.5422152.542422配套0.330.920.620.651.541.241.23物业管理0.330.930.930.941.241.230.94建筑品质0.330.930.920.651.551.541.25项目规划0.431.241.620.85231.220.86立面装饰0.330.930.910.351.541.230.97开发商实力...