宝资通联行澳门街项目市场调研报告1项目背景与目标设定1.1项目背景项目投资商：澳门·怡华（国际）投资发展有限公司。项目发展商：广西澳门街房地产有限公司。南宁·澳门街项目是投资商首个在广西区域的房地产投资项目。项目位于人民路与友爱路延长线的交汇处，金朝阳商业广场东侧。1.2项目地块规划指标根据原总平方案，项目地块的规划设计指标如表1－1：表1－1项目地块规划指标1.3调研目标设定1.3.1首先从国家宏观经济及产业政策层面入手，对国家房地产发展的“基本面”有一个较准确的把控，并提出下一阶段房地产发展的主流走势；1.3.2其次从项目所在城市的房地产发展现状着手，对城市房地产发展的现状格局作一个较系统的判断，并对城市房地产未来市场容量作出适度的预计；1.3.3再次从项目所在的城市区域板块着手，展开对板块内房地产发展及商业发展现状格局系统的调研，重点放在可竞争项目的系统研究上，寻求该板块房地产下一阶段发展主流物业产品分析，并提出项目物业产品的发展导向；1.3.4最后从消费需求作为切入点，寻求板块市场最有效的消费需求，确定项目的目标客群，并提出产品空间发展方向。2宏观产业政策分析-1-用地性质划拨用地使用年限70年建筑占地面积7086.46m2规划指标容积率6.4绿化率12%建筑密度40.9％车位数0.5个/100平方米宝资通联行澳门街项目市场调研报告2.1相关政策金融及财政政策变动2003年以来，中央实施以“看紧信贷”为主的宏观调控措施（见表2---1），房地产开发的重要命脉——金融政策被纳入宏观调控范围。表2—1近期金融政策变动状况时间“银根”紧缩政策2004年4月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点。4月27日国务院下发通知，将房地产(不含经济适用住房项目)开发项目自有资本金比例由20%提高到35%以上。6月银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规范商业银行办理房地产贷款的业务管理流程，确定控制房地产贷款业务风险的具体指标，个人住房贷款比例不超过80%，借款人住房贷款的月支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)，房地产开发公司的自有资本金比例不得低于35%。10月一八日银监会发布《信托投资公司房地产信托业务管理办法》对房地产信托业务的经营规则、监督管理、风险控制、处罚等方面作出详尽规定。10月29日央行上调存贷款基准利率,升至5.31%2005年3月17日调整商行自营性个人房贷政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍（即5.51%），商行可自主确定利率水平和内部定价规则；二是对房价上涨过快地区，个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%。同时，商行超额准备金存款利率由1.62％下调到0.99％，法定准备金存款利率维持1.89％不变。4月一八日房贷逾期不还，不但对逾期款收罚息，还将对其中利息部分收复利。5月11日严禁转让“期房”；6月1日起个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。资料来源：宝资通联行整理2005年8月一五日，央行发布的《2004中国房地产金融报告》，报告建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。从当前宏观经济形势看，央行发布这一建议的促动因素有二：一是从控制销售方式（实质上是提高投资门槛）入手，化解国内房地产金融风险；二是从开发源头推动楼市理性回归。有业内人士认为，此《报告》传达出这样一种信息，即未来中央对房地产行业的宏观调控将由整体调控转向分类调控。-2-宝资通联行澳门街项目市场调研报告土地政策变动2003年以来，在严控“土地”的呼声中，房地产开发的另一关键因素——土地也被纳入宏观调控范围并实施了一系列紧缩“地根”的政策（见表2-2）。表2—2土地政策变动时间“地根”严控政策2004年4月(1)国务院办公厅发出《关于深入开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知》，明确提出实施“三个暂停”半年，标志着土地审批冻结半年。2004年6月国土资源部、监察部联合出台《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地在2004年8月31日后对全部经营性土地...
