第1页共19页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第1页共19页房地产市场调查完全实用手册(已整理成册,大雪)滞销楼盘问题小析--户型设计随着人们住房消费意识的增强,在位置、环境等因素不可改变的情况下,房型越来越成为人们挑剔的焦点。一个成功的楼盘,设计是重中之重。目前的滞销住宅,房型设计不合理是空置的主要原因之一。当前滞销户型设计上的缺陷主要有以下几种:1.客厅大而不当,对着客厅的门多,无隐蔽空间;2.客厅的采光口小或采光口凹槽深,使客厅较暗;3.客厅视野差,窗不应正对墙面;4.客厅的形状不好或尺度不合理;5.入户无过渡空间;6.餐厅面积过大或过小;7.主卧室的宽度小于3米或面积过小;8.户内交通线长;9.卫生间距主卧室远或对着客厅的卫生间无前室;10.四居室的户型,主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间;11.功能分区不合理;12.各功能空间面积比例不当;13.跃层户型室内楼梯的位置不当;14.卫生间、厨房宽度不够等等。好房型,是消费者和开发商共同追求的目标。第2页共19页第1页共19页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第2页共19页首先,房型设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的房型在布局上,社交、功能、私人空间应有效分隔。一般说来,客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区,应靠近入户门设置;卧室是静区,应比较深入;卫生间设在动区与静区之间,以方便使用。采光口与地面比例不应小于1∶7;宽度不应小于3.3米;主卧室宽度不宜小于3米,面积应大于12平方米,次卧室的面积大于10平方米;餐厅应是明间,净宽度不宜小于2.4米;厨房净宽度不应小于1.5米,宜带一服务阳台;带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米,如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。其次,房型设计还应考虑住房的“时期消费”特点,即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次,设计出合适的住宅生活空间。年轻人组织家庭,这是小家庭的时期消费;当孩子长大,有分室要求了,又是一种时期消费;小孩子成家了,老夫妻需要适应老年生活的住宅,这又是一种时期消费。根据满足适时、实际的需求,设计出不同功能或互有兼顾的房型,是开发商努力的目标。房地产市场调查完全实用手册(2)价格定位分析概述在市场环境下开发商怎样为商品房定价才属合理,是根据商品房建设成本加计划利润的成本导向定价较好,还是视市场供求关系的需求导向定价为佳?下文对此作一些分析。一、认识房地产价格的真实面目房地产价格与一般物价既有共同之处,也有不同的地方。其共同之处是:首先都是价格,都用货币表示;其次是都有波动,受供求等因素的影响;第三,按质论价;优质高价,劣质低价。而房地产价格与一般物价相比,更表现出房地产价格不同的特征:第3页共19页第2页共19页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第3页共19页第一,房地产价格既可表示为交换代价的价格,同时也可表示为使用和收益代价的租金(房地产价格VS租金=本金VS利息)。其实,租金能较准确地反映商品房实际价格,因为真正需要房地产商品的人,是租用房地产的人,是他们看中了房地产商品的使用价值,而购买者则不一定真正使用,他可能是作为一种投资去购买商品房,用于保值、升值,他看中的是房地产商品所具有的收益性,房地产的价值最终是体现在使用者身上。第二,房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。房地产自然地理位置不可移动,可以转移的并非房地产实物本身,而是有关该房地产的所有权、使用权。第三,房地产价格是在长期考虑下形成的。一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区,这个地区并非固定不变的,尤其是社会经济位置经常在不断变化,所以房地产价格是在考虑该房产过去如何使用,将来能作何种使用,总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格。第四,房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成,交易主体之间的个别因素容易起作用。这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性,使房地产不同于一般物品。没有一个统一价格,或指导价格,交易主体会根据房地产的自身条件,供求状况而接...