第1页共22页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共22页连云港市当前房地产市场分析1.1当前市场表现总结连云港市房地产业2005年--2006的市场表现可以发现，连云港市房地产业的发展有几个突出特点：A.地产大鳄争相进军连云港市场。国内一些大企业纷纷投资连云港市房地产开发。莱茵达置业、奥园集团、久和置业、利玛置业、21世纪投资集团等一批国内知名的开发企业相继来连投资，正在或即将推售“公园一号”、“久和国际新城”、“新港国际”一批大的开发项目。B.改善型需求势头进一步趋强，精品商品住宅出现旺销。改善型、康居型需求正在逐步替代安置型需求，引导着今后商品房市场的发展方向。C.土地使用权招标、拍卖出让比重增加。目前市场绝大多数在售项目为公开招、投、标出让土地开发。D.房地产市场正步入品牌时代以奥园集团登陆港城为标志，公园一号以港城营销推广前所未有之气势，震撼全城，而久和国际、新港国际两大超级大盘的磅礴气势则更让本地中小开发商感受到较大压力。与品牌公司形成鲜明对比的是，一些小开发商不识品牌为何物！（日月花园、名典公寓），“卖一套算一套”“卖完万事大吉”观念盛行。第2页共22页第1页共22页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共22页E.属于我国房地产第三梯队，整体水平比较落后处于卖地段、卖景观为主的初级阶段，以沿袭、克隆发达地区先进作品为主。市场处于结构性过剩，购房者的购买欲望与无效产品供应形成巨大空白，处于更新换代的前夜。上海领秀认为，像万润怡景苑、千叶花园城、金秋情缘等相对数量在售项目属无效产品供应之类。1.2供给及销售分析（开发总量、竣工总量、积压总量、成交情况）A.整体供需分析据上海领秀营销管理咨询有限公司市场研究院调查，连云港房地产市场仅未来2年内上市的期房超过400万平米，还不包括大量尚未售馨的现房。而连云港房地产市场年销售总量近几年维持在100万—125万平米/年的水平，供应量远远大于需求量，且在宏观调控背景下，相当部分购房者持币观望心态浓厚，销售压力较大。值得注意的是，尽管投资量和商品房施工面积相比去年同期都有不同程度的上升，但2005年上半年连云港的商品房竣工量和2004年同期相比，却下降了45．2％，只竣工了19．91万平方米。商品房供求关系仍然表现为供略小于求。第3页共22页第2页共22页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共22页而通过2003年、2004年销售面积、施工面积对照图，可以看出，连云港房地产市场2003－2004年施工面积大于销售面积高达471.29－239.50＝231.79万㎡，正集中在2005年上市；而2005年上半年施工面积又高达236.96万㎡；因此，2003、2004、2005年连续三年累加的未销售施工面积将超过470万㎡。1.3区域市场分析（销售价格、各片区市场等）第4页共22页第3页共22页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共22页A商品房销售价格分析销售均价元2003年16752004年20562005年年中2495第5页共22页第4页共22页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共22页2003年、2004年、2005年6月销售均价对照图，可以看出，2004年较2003年同比价格增长22.70%，增长幅度较大，而2005年6月，销售均价达到2495元/平米，在全国宏观调控大背景下，连云港房地产市场依然保持着强劲的增长势头。第6页共22页第5页共22页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共22页1.4典型个案分析1、久和国际新城项目概况：位于新港城大道，开发区管委会附近，总占地面积约862亩，总建筑面积约764811平方米，其中住宅面积556931平方米，商业面积约20万平方米，为连云港最大房地产开发项目。小区容积率为1.33，绿化率为40.5％，未来共有约近4000户在此居住生活。第7页共22页第6页共22页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共22页户外广告举例：定位分析国际生活第一城倡导国际人居标准的东部首席中央高尚居住社区规划分析——亮点及不足：1、以五羊路、中华路为轴线，以交...
