目录一、城市经济概况......................................................21、城市人口及增长率............................................22、GDP...............................................................23、人均收入状况...................................................34、城市简介.........................................................44.1城市发展方向..............................................44.2城市产业发展（相关支柱产业）.....................44.3城市化水平.................................................54.4城市不同区域的房价水平比较........................6二、房地产市场投资机会调研......................................81、上海房地产市场特点.........................................82、竞争市场分析...................................................92.1区域供应分析..............................................92.2需求分析..................................................122.3价格分析..................................................143．项目概况及区位图..........................................163.1项目描述..................................................163.2项目SWOT分析........................................174.可比项目分析...................................................184.1龙泽家园..................................................194.2龙威名庭..................................................204.3绿地东上海...............................................214.4中邦城市花园............................................225．项目定位.......................................................235.1物业类型定位............................................235.2面积配比建议............................................245.3销售周期预估............................................255.4价格定位建议............................................26一、城市经济概况1、城市人口及增长率2005年上海市常住人口已超过1900万；外来常住人口年均增27.8万人。外来人口的流入一定程度上弥补了本市户籍人口结构上的不足，为本市社会、经济发展提供了丰富的多元化的人口资源。数据来源：上海易居研究院2、GDP从1992年到2006年连续15年实现国内生产总值年均增长率超过10%。2006年全市生产总值10,296.97亿元，比去年同期增长12.%，增幅同比提高2.3个百分点。根据《上海市十一五纲要》，十一五期间全市年均经济增长率预期为9％以上，到2010年全市生产总值达到1.5万亿元，接近2,000亿美元。数据来源：上海易居研究院，注：2010年数据为预测值3、人均收入状况人均GDP超过8000美元，接近发达国家和地区水平。用于居住、交通、娱乐等方面的消费支出将快速增加。上海的人均可支配收入也出现了大幅度的增长，从2000年的11,718元增长到2006年的20,668元。按照10%增长比例推算，2010年，上海市的年人均可支配收入将超过30,000元，人均可支配收入的持续增加，将为房地产市场提供源源不断的有效需求。数据来源：上海易居研究院4、城市简介4.1城市发展方向上海的城市规划开始与国际接轨，将遵循“多轴、多层、多核”的市域空间布局结构。这一布局将依托对外对内的交通轨道线。多轴指的是沪宁、沪杭及滨江(长江)沿海(杭州湾)发展轴，正好与长三角江苏、浙江杭州湾经济带相互衔接。近期的重点是构筑长三角城际快速交通网络，包括高速公路、轨道交通网络、水运航道的对接。而“多层”结构，在市中心区域，形成“多心，开敞”的布局，市中心从单个转为多个，目前徐家汇、花木、五角场3个城市副中心已有雏形，真如的规划也已启动。郊区则要“多核”，即重点发展几个郊区新城镇，以吸引市区人口。目前定为嘉定、安亭、松江及临港新城，这四个新城将被打造成拥有80万-100万人口的重点市镇。所有这些规划布局所围绕的则是交通线路，包括对外的沪宁、沪杭高速...
