第1页共35页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共35页万科项目可行性研究报告(部分)决策背景一、内部因素1、本项目可为南京公司提供持续发展条件，符合集团重点发展长江三角洲的战略南京公司金色家园项目将于2004年全部开发完毕，当年结算利润不能满足持续增长要求。本项目可售面积47万平米，2004年可结算面积约10万平米，结算金额约3亿元，并可为南京公司2004-2006年提供主要利润来源。2、本项目占地654亩，规模大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。3、金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下一步开发中档项目创造了条件。二、外部环境1、本项目挂牌出让，法律手续明晰，已完成“七通一平”，可迅速启动开发。2、增值潜力大。本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京“向南发展的增长级”和“承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能”，江宁开发区在南京的3个国家级开发区中规模最大、发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目之一，土地升值潜力大。3、环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之一，人文、历史、教育氛围浓厚。4、市场机会明显。本项目定位以3000元/平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。第2页共35页第1页共35页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共35页第一部分项目所属区域介绍江宁区位于南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之一，国家级开发区江宁经济技术开发区（以下简称“江宁开发区”）属于东山新市区。本项目位于江宁开发区。图1-1宗地所属区位图一、江宁区简介紧靠南京主城南部,紧邻一环线。2000年撤县设区。面积1600平方公里，人口75万人，其中非农业人口18万人。1995到2001年GDP持续高速增长，年均增长率13.07%。2001年GDP达114亿元,占南京GDP总额的9%。人均GDP在全市五个郊县（区）中排名第一，2001年人均GDP为15221元人民币，约1800美元，相当于全市平均水平的74%。二、东山新市区简介东山新市区规划面积107平方公里，占江宁区总面积的6.7%。东山新市区是南京“一城三区”中的一区2001年调整后的南京城市总体规划将东山、仙西、浦口（江北）规划为3个新市区，加上河西新城区，形成南京“一城三区”的新城市建设格局。“一城三区”的规划如表1-1所示。东山新市区是人口导入区东山新市区位于江宁区北部，紧邻南京主城南部，其中心与市中心距离约12公里，承担主城部分功能和人口向南扩散的功能，同时承载南京南部的江宁区、溧水县和高淳县的农村人口城市化的功能。2001年人口14.8万，2010年规划人口30万，年均导入人口1.5万人。远景规划110万人。表1-1南京“一城三区”规划功能定位规划面积规划人口河西新城区**Expressionisfaulty**以商务、体育、文化等功能为主的新城区中心；**Expressionisfaulty**居住与就业兼顾的中高档居住区；**Expressionisfaulty**以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。56KM255万仙西新市区**Expressionisfaulty**城镇空间向东发展的增长级；80KM250万第3页共35页第2页共35页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共35页**Expressionisfaulty**接受上海辐射以及新经济发展的主要空间；**Expressionisfaulty**以发展教育和高新技术产业为主要方向。浦口新市区**Expressionisfaulty**城镇空间跨江发展的增长级；**Expressionisfaulty**相对独立区域综合服务功能；**Expressionisfaulty**承担吸收来自北部农村城镇化人口的功能。90KM275万东山（江宁）新市区**Expressionisfaulty**城镇空间向南发展的增长极；**Expressionisfaulty**承担主城部分功能扩散的职能；**Expressionisfaulty**吸收南部农村城市化人口。107KM2110万第二部分项目概况一、宗地位置1、宗地北距南京市中心新街口约11公里,南距禄口机场28公里。2、宗地位于...
