第1页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共8页宁波房地产交易的一些数据和图表经常被俗事所缠，以至于经常以“没时间”为借口，来给自己推脱。事实上作为地产市场从业人员，这种借口和理由是站不住脚的，然而显然工作的杂事并不能因此而耽搁。于是一些基础工作往往被耽搁下来了，基础的数据统计也没有延续下来，本文采用的一些数据均来自宁波房地产交易中心网站。本文的分析并不打算分析出什么真理和规律，事实上是为一些已经存在的共识寻找一些数据支撑和分析，同时也供业内娱乐。1、市六区成交套数和成交均价的一些想象空间成交套数明显成季节变化，2月份春节前后的成交量明显是一个低估，其次是比较热的夏天，7-8月份。第2页共8页第1页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共8页有趣的是从图表中还明显看出来，成交套数走高时，成交均价走低，而成交套数走低时，成交均价则明显走高。显然，成交套数的走高是由低价房带动，从这个侧面可以说明，市场对于中低价位住宅的饥渴，一有这方面的房子推出，市场成交马上放大，从而拉低成交均价，而中高价位和高价位住宅成交比较平稳。从07年一季度的数据走势看，07年以来成交均价连续走高，而且走高的幅度明显较去年高。预计市场成交均价还将进一步走高。从几次成交套数和成交均价的交点来看，2006年成交套数在1900套，均价在5800元/平方时达到一个平衡。不过从07年一季度的数据看，出现成交套数和成交均价同向趋势，即成交套数和成交价格双走高现象，这将带动2007年成交套数和成交均价之间的平衡点高度。2、四市区成交套数和预售许可证的发放成正相关第3页共8页第2页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共8页图表中明显可以看出的是预售许可证的发放数量与成交套数成明显的正相关，而且许可证的发放导致的成交要在次月才能得到有效的体现。不过即使该月没有受到预售许可证发放的影响，但其依然能保持一定的成交套数。与此同时，随着预售许可证的发放的增加，其成交增加套数并没有成正比的增加。显然市场的容量有限，并不能支撑预售证发放导致供应量的增长。由于成交量呈一定的季节性和政策性变化，因此并不有效的估算成交的市场的底线和预售证发放带来的平均影响力。如果我们屏弃这些季节性和政策性导致的成交量变化，那么我们通过线性回归估算，2006年，宁波四市区成交的底线约在1000套左右，而预售证所带来的平均增加量约在200套左右。3、6区二手房市场成交套数与成交价格比较分析二手房交易市场与期房交易本质的区别是，一个是对现有产权的转移交易，另一个是对未来预期产权的认购交易。一个是已经存在的物权，一个是还未存在的物权，两者作为房地产行业的二、三级市场，存在一定的共性，也有一个各自的特征。第4页共8页第3页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共8页二手房交易价格一直比较平稳，波动幅度不大，这与一手房受到新开项目的属性影响导致房价波动较大不同。从这个层面来说，二手房交易价格的趋势是比较能够代表房地产交易价格趋势的。但有趣二手房作为已经存在的物业，其在一些产品属性上与一手房存在一定的落伍和折旧，因此，房地产价格绝对量当是一手房价格比较有代表性。也就是说考察市场房价走势要看二手房，分析市场绝对值价格则要看一手房。二手房交易与一手房一样的是，其同样明显存在一定的季节特征。需要注意的是：在二手房市场的需求中，整个市场容量是相对比较稳定的。在06年8月1日强制执行新的征税方案消息出台后，显然7月份的成交量出现与规律相反的跳跃，其在夏季的淡季被延迟了一个月。而且还将下半年的黄金高峰的峰值拉低较多，显然市场在政策强制执行时进行了一定程度的透支。从这个层面来说，二手房市场与一手房市场尽管存在相同的季节特征，但也是有所差别的，即一手房则是季节波动的容量弹性明显要大于二手房。也从另一个侧面说明，二手房市场是基本的自住市场，而一手房则可以由引导和策略产生一定的投资市场。4、各区成交套数占比分析第5页...
