个人购房贷款讲义要点一、项目（楼盘）按揭贷款合作，开发商向银行提供的完全资料：1、开发商基础资料：（1）书面申请书：项目按揭贷款合作申请书，内容包括开发商概况（含房地产开发资质和经历、经营财务状况）、项目情况、工程进度、投资完成情况、拟申请按揭贷款金额等简要内容。（2）有关决议：根据公司章程规定，向经营行出具同意该项目向我行申请个人购房抵押贷款及配套服务并承担连带保证担保责任的董事会或股东（大）会决议书及公司执行决议的担保承诺函。（3）相关复印件：合法有效的企业法人营业执照、国家和地方税务登记证、组织机构代码证、公司章程、验资证明、房地产企业开发资质等级证书、法定代表人证明书、开户许可证、贷款卡号及密码。（4）相关报表：经会计师事务所审验的近三年的年度报表（资产负债表、损益表、现金流量表）、最近月份（离上报有权审批行时间不得超过3个月）会计报表。未经会计师事务所审验的报表由银行客户经理调查核实并签字认可。（5）高管个人资料：法定代表人及财务负责人身份证和简历，如系授权代理，还需同时提供法定代表人授权委托书、授权代理人身份证和简历。法定代表人、授权代理人及董事会（或股东会）成员签字式样。2、项目（楼盘）资料（1）批复文件：计委立项批复（备案）、项目总平、可行性研究报告。（2）项目“五证”：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证。欠缺的证件要有预计取得时间的说明。（3）配套资料：项目建设工程施工合同、项目主要付款凭证、项目效果图及房屋套型图、受理期间项目形象照片。如需环保部门评测的的，应取得环境评估资料。如项目为现房，还应提供竣工验收合格证明。二、项目（楼盘）投资构成情况①土地投资：由地价款和拆迁补偿费组成。地价款包括土地出让金和城市基础设施建设费。调查土地使用权取得时间和方式，核实土地出让合同价款，应以实际支付成本核定其投入，差额部分应作为其应付款。因地块区域、取得方式等差异，土地成本对总投结构占比和项目利润的影响最大。②建安成本：包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及安装、其他设备及安装）等。因同一地区（成都市范围内）建安成本相对固定，在核定建安工程施工合同时，根据材料成本和施工复杂程度，纯住宅或带底商多层普通商品房项目建安成本一般按照600—800元/平方米掌握，电梯公寓一般按照800—1200元/平方米掌握，如采用了新型建材、高档住宅、设计施工复杂程度高的高层电梯按照实际投入情况核定。③前期报建等费用：主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出以及政府建设项目收费。报建费用城区项目一般在120元/平方米左右，郊县项目视地区差异一般在80-100元/平方米浮动。一般在总投占比5%左右。具体项目和标准参见成都市政府规定配套费用明细表（附表，成府发[2002]10号文件规定）。④基础设施建设费：指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般占总投资的8%。⑤管理费用：房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经成都市建设项目部分行政事业性收费标准序号收费项目收费标准（元/平方米）一建设项目报建费1、特大城市市政基础设施配套费1202、中小学改善办学条件附加费3、文物勘探发掘费4、工程定额测定费5、建筑工程质量监督费二异地绿化费3三城区人防工程异地建设费10四新建房屋白蚁防治费1五新型建筑材料专项基金5六散装水泥专项基金1合计140营活动而发生的各种费用。一般按总投资的5%计划。⑥财务费用：企业为筹集资金而发生的各项费用，主要指银行项目贷款的利息，根据企业实际贷款额度和时间计算。一般应控制在项目总投的6%以内。⑦销售费用：企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或...
