第一大道投资分析手册SOHO中国有限公司目录第一部分：第一大道投资收益分析第二部分：第一大道投资风险分析第三部分：第一大道良好的退出机制第一部分：第一大道投资收益分析1.买房作为投资手段与其它几种投资手段的比较：投资手段回报率风险优点缺点银行存款1-2%无保本，流动性好低回报国债[3-4%]很小一般和银行区别不大股票5%（假定按20倍市盈率购入，即便100%盈利用来派息）股价可能大幅波动，公司可能倒闭，使股票一钱不值股价有上涨空间，流通性好风险大，对公司和股票真实价值很难判断房地产10%（假定不作按揭），如按揭则更高房价可能波动，有时可能租不出去回报率高，银行按揭支持，价格风险比股票小流通性不如股票结论：在高回报、高风险的投资选择中，房地产的优越性是显而易见的。2.标准情况下第一大道写字楼投资收益测算表一项目计算单价￥16000面积300平米总价￥4800000按揭比例60%贷款总额￥2880000年利率5.58％月息：0.47％贷款期（月）120CBD甲级办公楼租金（不含物业管理费）$26月租金￥215年租金￥2580假设空置及其他费用（0%）/净租金￥2580扣税（营业及附加税5.5％）￥142税后租金￥2438租金回报率15.2%投资回报分析1：假设不作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0年份20022003200420052006现金流（收入为正，支出为负）房款￥-4800000租金//￥731498￥731498￥731498卖房收入////￥4800000净现金流￥-4800000/￥731498￥731498￥5531498内部收益率(IRR)10.8%总现金回报(不考虑时间成本)￥6994494回报率19.9%回报率211.4%投资回报分析2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0年份20022003200420052006现金流(收入为正，支出为负)房款￥-4800000按揭款￥2880000首付款￥－1920000租金//￥731498￥731498￥731498还按揭款/￥－376438￥－376438￥－376438￥－376438卖房收入￥4800000按揭还本￥－1915675净现金流￥－1920000￥－376438￥355060￥355060￥3239384内部收益率IRR16.5%总现金回报(不考虑时间成本)￥3573066报率116.8%回报率221.5%●4年还按揭总额：￥1505752=4*￥376438，其中本金=￥964,325利息=￥541427●卖房时按揭还本=总按揭款-4年还按揭的本金=￥2880000-￥964,325=￥1915675●一般来说如果按揭还款3-5年，总的按揭款中，约有65%是本金，35%是利息。3.标准情况下某写字楼投资收益测算某单价按20000元/月/建筑平米，假设租金也等比增加按32美金/月/建筑平米,（属CBD甲级办公楼较高租金水平，参见附表）交房时间比第一大道晚14个月，其余测算条件同第一大道。表二项目计算单价￥20000面积300平米总价￥6000000按揭比例60%贷款总额￥3600000年利率5.58%贷款期（月）120CBD甲级办公楼租金（不含物业管理费）$32月租金￥265年租金￥3176假设空置及其他费用（0%）￥-净租金￥3176扣税（营业及附加税5.5％）￥175税后租金￥3001租金回报率15.0%投资回报分析：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0年份20022003200420052006现金流(收入为正，支出为负)房款￥-6000000按揭款￥3600000首付款￥-2400000租金///￥900,305￥900,305还按揭款￥-470548￥-470548￥-470548￥-470548卖房收入￥6000000按揭还本￥-2394594净现金流￥-2400000￥-470548￥-470548￥429757￥4035163内部收益率IRR8．6%总现金回报(不考虑时间成本)￥3523825回报率110．1%回报率211．7%测算方法：租金回报率=（月租金╳12）/单价1/4回报率1=（总现金回报/首付款）-1回报率2=（总现金回报/首付款-1）/4内部收益率IRR的计算方法是对每年的净现金流的综合测算所得结论●按揭对投资收益具有显著的放大作用（参见图1）假设不作按揭,四年后卖出，内部收益率是10.8％。如果作按揭,四年后卖出，内部收益率高达16.5％。●IRR考虑了投资的时间成本和其他累计收益与投入，是最科学的分析投资收益的方法，而租金回报率有很大的局限性。（参见图2）通过第一大道与某写字楼的对比，在租金回报率接近的情况下，而实际的投资收益有显著的区别。第一大道IRR=16.5%财富中心IRR=8.6%主要原因是某写字楼的期房时间比第一大道晚一年通过IRR分析，我们可以进一步得到如下结论：（测试案例的正常回收时间为13年...
