旅游景观房产的战略构想和实践研究二00二年一月杭州课题委托单位：杭州市发展计划委员会课题承接单位：杭州市经济信息中心课题协作单位：浙江南都房产集团课题起止时间：2001年8月至2002年1月课题组顾问：王梓祥课题组组长：盛成皿课题组副组长：卢桂锡马四栋石利群课题组成员：倪沪平何俊民蔡丽锋要目1旅游景观房产的背景研究1.1起源与发展1.2基本概念及类别1.3国际国内旅游景观房产的开发经营情况2杭州发展旅游景观房产的必要性研究2.1杭州旅游业发展亟须新的突破口2.2发展旅游景观房产是重要的切入口3杭州发展旅游景观房产的可行性研究3.1发展旅游景观房产依托三大支点3.2杭州是国内最适合发展旅游景观房产的地区之一4杭州旅游景观房产现状及前瞻性研究4.1杭州旅游景观房产现状4.2杭州旅游景观房产前瞻性研究5杭州发展旅游景观房产的区位选择和客源拓展5.1杭州发展旅游景观房产的区位选择5.2杭州发展旅游景观房产的客源拓展6杭州发展旅游景观房产的相关建议1旅游景观房产的背景研究1.1起源与发展1.1.1起源旅游景观房产的起源可追溯到欧洲中世纪世袭贵族的度假城堡。当然，那时度假城堡是零星的，旅游的概念也未形成。旅游景观房产真正开始形成的时间是二十世纪初，地点则主要集中在法国南部地中海沿岸。那里气候宜人适宜度假，当地房产商们开发了大量的海滨别墅，吸引了欧洲、北美的贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为欧洲的度假中心，专为实现旅游功能的休闲度假村开始出现。到二十世纪六十年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游景观房产的开始。1.1.2发展虽然1964年法国阿尔卑斯山地区的旅游饭店开创了真正意义上的分时度假，但这一举措当时在欧洲并未引起太多的注意，使其得以真正发展的是美国。七十年代早期，投资者在美国佛罗里达建造了大量的房地产项目。然而，当第二次石油危机来临时，美国经济全面衰退，房地产一夜之间遭到重创，特别是市场景气时期开发的大量别墅项目出现积压。投资者迫切需要通过新的模式把闲置的房屋出售。正是他们、也正是在这样特定的时期发掘了把房屋分时段进行销售的模式，即所谓的“分时度假”。即一年中以一周为一个周期，在适当预留一定的维护期后，将房屋的使用权出售50次左右。如此一来房价大幅下调，刺激了消费者的购买欲望。随即出现的问题是购买分时度假的消费者不愿意每年都在同一地方度假，进而假期交换系统才开始产生并发展至今。美国从欧洲引入“时权”这一概念，取得了巨大的成功。1977年，美国市场上95%以上的度假物业是由房地产项目改造过来的。1987年后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规相应健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。这一时期成为美国旅游景观房产主流产品的形成期。RCI等国际著名分时度假开发公司的形成和发展，使以分时度假为主的旅游景观房产开发成为如今西方国家该产业的主流产品。目前全球最大的分时度假公司是国际分时度假交换公司，简称RCI，总部设在美国印第安纳洲。该公司在全世界90个国家拥有3500个分时度假村，会员家庭超过250万。近几年市场上又崛起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如总部设在佛罗里达洲的SUNTERRA公司。该公司不但经营交换业务，而且自己开发并销售时权酒店，在美国、加拿大、澳大利亚等国家已开发了89个度假村，拥有5600个单位。1999年全球分时度假物业的销售额达到67.2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络。其中美国的销售额占全球的55%，出售的房间占全球的50.4%。今天，遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等，将旅游景观房产市场推向了一个新的高潮。美国迪斯尼公园、日本长崎“豪斯登堡”、法国巴黎“梦幻中心”等大型旅游项目纷纷将旅游景观房产作为其开发经营的重要内容之一，并取得了成功。欧美最近10年内开工建设的主要旅游景区、度假区、会展中心等项目中，92%以上规划有为旅游配套的景观房产。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动...
