长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案2010年11月２８日目录一、项目概况。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。3二、同类项目的启发。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5三、滨江地铁综合体产品定位思路。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5四、河西商圈规划与地铁购物中心商业定位思路。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。11五、招商目标与租金及利润分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13六、项目盈利模式设计。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。14七、购物中心经营管理方式。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。17一、项目概况荣湾镇整个拆迁区有273亩作用滨江商贸中心旧城改造项目，其中窑坡255.454亩作为轨道交通公司用地，有效面积１６４亩（１０.９万平方），可以开发综合体，地价已经达到1120万元/亩。用地范围：东起银盆路，西至月华路，南至枫林路，北至白沙街，里面有窑坡山，红泥山和百罗丘..位置示意图项目和周边项目关系项目综合体配备的五星酒店要和枫林宾馆等形成不同层次的酒店群，满足来岳麓山和大河西旅游的人群，重点接待高收入游客。建议五星酒店占据绿化广场位置，设立ＶＩＰ游客接待中心，与枫林宾馆形成呼应关系，将现有绿化设置在地块内适当位置。本项目在商业规划上需要考虑和对面通程商业广场业态互补，共同打造大河西中心商圈，要考虑国际名品和儿童娱乐中心、高端餐饮等商圈中缺乏的业态。五一商圈和本项目存在竞争关系，建议本项目重点服务河西顾客和前来岳麓山的游客，如果本项目在休闲娱乐和国际名品经营等体验式业态填补湖南空白，那么今后有能力吸引部分五一商圈的客流前来体验消费。一期２５５亩红线图项目分区项目分区示意图（引用北方－汉沙杨公司，便于轨道公司对比分析）二、同类项目的启发１．香港青衣城利用地铁带动商业和公寓物业发展，充分将乘客通过主题购物中心转化为有效消费顾客。２．广州中华广场和流行前线地铁枢纽项目充分重视地铁商业街区的规划，挖掘较大商业价值。三、滨江地铁综合体产品定位思路站在大河西先导区的总体思考区域商业和房地产发展的趋势，今后大河西开发需要引入一批大型投资公司，他们不仅需要办公地点，更需要展示企业形象。本项目位于核心区荣湾镇地铁站点，是进入大河西区域的门户。项目所在地铁站点示意图项目所在区域为的长沙金融商务中心从开发大河西的意图可以看出，市委、市政府要把河西地区作为今后重点来开发，将荣湾镇滨江区域作为大长沙金融商务中心来打造。以长沙地铁购物中心和写字楼以及公寓为主的现代城市综合体，长沙河西总部经济发展的标志性建筑群，适合聚集金融和企业总部，成为大河西投资的桥头堡。项目一期用地总面积为255.454亩，总容积率控制为＜3.7,建筑高度原则暂按＜45米控制，如局部再提高应按程序调整。用地分成的三大区域，主要指标分别如下（最终以规划局下达的规划要点为准）：商务区（C2）：南部地块105亩，容积率＜3.8，建筑密度＜40%，绿地率＞30%建筑面积为26.57万平方米。长沙河西窑坡滨江综合体ABCD建筑面积表功能ＡＢＣＤ占地面积105亩28.6亩29.5亩24.46亩平方米70000190671966716307容积率3.743.23.2计容积率面积25.9762676293452182建筑密度50%35%30%30%限高45454545综合体物业组合初步建议购物中心10万平方米4万平方米商业街区写字楼3.9万平方米总部办公五星酒店3万平方米公寓6万地上面积25.9万平方米地下商业面积2万平方米停车场面积10万平方米绿色箭头为开放式街区我们建议将地铁购物中心作为河西商圈的龙头项目，作为加速形成长沙商业副中心的战略举措。建议购物中心总体为６层，每层面积为1.5万平方米，局部７－８层。滨江综合体的写字楼...
