第4章房屋拆迁评估VIP免费

第1页共82页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共82页第四章不动产征收（征用）补偿评估本章学习目的1.明确房屋拆迁、土地征收、土地征用、房屋拆迁评估与房屋拆迁补偿的基本概念。2.了解我国房屋拆迁政策的历史演变及现状。3.掌握征用国有土地的房屋拆迁补偿评估。4.掌握征用集体所有土地的房屋拆迁补偿评估。5.掌握拆迁评估中房地合一的评估法和房、地分离的评估法两种评估模型。第一节概述一、基本概念1.房屋拆迁。房屋拆迁，是指建设单位或个人第2页共82页第1页共82页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共82页（拆迁人）根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民（被拆迁人）重新安置，并对其所受损失予以补偿的一系列行为。根据《土地管理法》的规定，我国房屋拆迁包括城市房屋拆迁和农村房屋拆迁。通常所指的房屋拆迁是指城市房屋拆迁，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。农村的房屋拆迁一般适用《土地管理法》的有关规定，称为征地拆迁。从法律上来看，目前“房屋拆迁”这个概念已经是过去时。2.土地征收和土地征用。土地征收是国家为了第3页共82页第2页共82页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共82页社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征用土地的单位和个人一定补偿的行为。土地征收的基本特征是：1）土地征收是一种国家行为；2）土地征收必须经省级以上人民政府批准；3）土地征收必须依法进行补偿、安置等。土地征用是指国家或其职能部门基于公共利益的需要或在紧急状态下对集体土地实施暂时的占用或使用，待事态处理完毕后将征用的土地予以归还，并对征用土地造成的损失进行补偿，比如，非典时期，北京市政府为了建设专门的医院，临时征用农田。由于只是他人的土地使用权受到暂时性的影响和限制，因此被征用人获得的补偿相对土地征收较低。第4页共82页第3页共82页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共82页3.房屋拆迁评估。房屋拆迁评估是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价值进行评估。房屋拆迁评估价值对应被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由被拆迁人和拆迁人协商确定，协商不成，可以通过委托中介评估确定。二、国内外的相关研究状况第5页共82页第4页共82页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共82页1.国外相关研究。对于城市拆迁补偿标准的确定，国内外运用较为普遍的是评估的方法，即对被拆迁项目的房地产价值进行评估。从国外来看，英国在1884年便出版了房地产评估的专著，详细论述了收益法。1927年RrthJ.Mertzke在房地产评估界发表了具有划时代意义的《房地产估价过程》，将价值理论与评估理论紧密结合起来，指出在完全竞争的均衡条件下，正常价格、长期成本和资本收益值之间互为等值，这一思想成为房地产价值评估中不同评估方法相互验证的理论基础。此后，K.LeeHyder，HarryGrantAtkinson和GeorgeL.Schmutz分别推广和发展了比较法、收益法和成本法等价值评估技术。伴随着房地产业的发展，房地产评估理论和方法一直处于不断第6页共82页第5页共82页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共82页更新和完善过程中，尤其是深化了特殊情形下的评估理论、定量化方法的研究，比如在英国，收益法经演变形成了包括租期复归法、等收益率法和硬核法在内的收益法体系。2.国内相关研究。我国房地产评估...