东营【海信盈城】项目后评估报告东营盈城项目后评估工作小组二○○九年五月东营【海信盈城】项目后评估报告前言：东营海信盈城项目于2005年7月9日通过公开市场以拍卖的方式获取土地，并于2006.05.08正式动工，至2008年6月20日全面交付。基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。目录核心内容提要..................................................................................................................2【项目概况及评估综述】................................................................................................4【项目投资管理评估】....................................................................................................4【项目设计工作评估】....................................................................................................7【项目营销工作评估】..................................................................................................10【项目进度、工程管理评估】.......................................................................................15【项目成本管理评估】..................................................................................................18案例汇总：....................................................................................................................22第1页共57页核心内容提要【投资管理评估】东营海信盈城项目是海信地产东营公司首次以公开拍卖方式于2005年7月9日在东营市国土资源局竞得的耿井5号地块项目。该项目为海信地产在东营市的首个项目。通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，对于了解当地的建安成本、建筑环境、市场情况均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现尚可，项目的战略意义基本实现。其中的问题值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场发展趋势、价格承受能力、客户喜好，配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。【财务管理评估】该项目收入指标完成并不理想，收入增幅低于成本增加幅度，收入增加同比增长的营业税金冲抵收入增加带来的效益,导致营业利润下降。另外，管理费用率、营业费用率远超出公司的控制水平，导致项目利润总额大幅度下降。【规划设计工作评估】本项目位于东营西部旧城区与东部新城区交界处，规划设计为多层及小高层住宅社区。规划设计工作过程中，概念设计与市场定位相吻合，充分挖掘项目的客观及主观优势，并在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以很好的贯彻和体现。本项目规划设计工作紧密结合市场定位和地域特点，在住宅产品的概念策划、规划布局、单体设计、销售推广、成本控制等方面取得了一定的成绩，得到了市场的认可，并为公司在东营地区项目的规划设计工作积累了宝贵经验。【营销工作评估】东营盈城项目作为我公司在东营市的第一个项目，销售速度在东营市西城区一直名列前茅。从目标客户定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，盈城项目整体运营及操作较为成功。销售人员综合能力较弱，随着客户购买越来越偏重理性消费、维权意识越来越高，业务员销售知识是否全面将直接影响成交量的高低。目前，业务员自身的专业知识不够丰富，对部分客户提出的一些问题无法及时准确地予以回答，特别是关于建筑、景观设计、产权办理、相关施工材料等方面的一些问题。营销人员只能在遇到问题的情况下请教研究中心和项目部，造成一定的签约延误，甚至客户放弃购买。项目推广及品牌建设方面需进一步加强，房地产品牌建设不同于其他商品，他需要很固定的认知渠道和广泛的美誉度支撑。海信地产首次进入东营市场，我们承担的不...
