浅析土地制度下中国房地产之迷雾VIP专享VIP免费

第1页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共13页浅析土地制度下中国房地产之迷雾内容提要：金融危机之前的五年，中国经济飞速发展，超过10%的高增长速度，令世界瞩目，一向孤芳自赏的美国也不得不对中国刮目相看。拉动经济强劲增长的三架马车：出口、投资、消费，其中疯狂的房地产投资泡沫成为经济增长的强劲动力，然而，中国房地产问题已经政治化，成为中国社会与政治不和谐的关键因素。本文试从房地产行业钱多、地贵、供求失衡的现状入手，分析在土地财政制度下中国房价上涨的根本原因，重点探讨了在经济转型背景下中国政府必须抑制房价上涨的紧迫感及相应的应对措施。一、房地产业现状（一）房地产业对中国经济发展的意义金融危机前五年，中国经济年均高速增长超过10%，主要得益于消费、出口、投资三架马车。过去几年，美国房地产、金融泡沫导致的消费泡沫对中国出口拉动；中国人口滚滚红利、劳动力丰富且“价廉物美”支撑其“世界工厂”地位，年青人买房置业、富人投资投机房产等消费狂潮支撑着消费不断增长；中国房地产的强劲发展对经济增长起到中流砥柱的作用，2010年第一季度GDP增长11.9%，投资对国内生产总值的贡献率57.9%，房地产投资占全社会固定资产投资的18%。房地产业在过去几年中国经济高速发展、08年金融危机中经济恢复等都起到了比较重要的作用，其带动了相关产业的大发展。中国建筑成本中70%至80%是材料消耗，由其他部门和行业出售产品配合。发展房地产业需要的钢材、设备、机械、冶金、陶瓷、木材、化工、塑第2页共13页第1页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共13页料、玻璃、水泥、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，从而有“乘数效应”，拉动其发展，从而拉动GDP增长。然而，“三大动力”的衰减乃至丧失正同时发生于中国，使得中国经济面临三十年未见之大变局。1、金融危机后，美国的泡沫破灭，整个国际市场萧条从而导致中国出口大幅下跌，而今后一段时间即便恢复性反弹也很难象过去那样高速增长，如此出口的发动机将风光不再。2、人口红利也正步入尾声，中国已进入初步老龄化的时期，劳动力的国际竞争力正在成为过去。事实上，相比于越南等地，中国的劳动力已经越来越谈不上“价廉物美”。虽然人口红利还未完全消失但正在快速消失，人口负债时代将逐渐来临。这不仅意味着中国制造已经面临挑战，消费也将逐渐面临挑战。3、房地产行业犹如鸦片，中国房地产的泡沫成为经济的强力驱动，几令中国人疯狂，也几令中国经济疯狂。2010年初，当对冲基金经理詹姆斯·查诺斯（JamesChanos）发出“中国走向硬着陆”的言论时，他的声音几乎被淹没在一片看好中国经济走势的预测当中。在查诺斯看来，中国大量投机资本涌入房地产板块导致的问题，是“迪拜问题的1000倍，甚至更糟”。（二）房地产业现状1、钱多2009年上半年房地产企业销售良好，而且大部分公司2009年上半年推盘量较大，比如华侨城、招商地产等公司全年推盘量都非常大，地产商积累了较高的预收账款尚未结算，从预收账款来看，绝对数额已经达到历史高位，预收账款数额也达到2008年度营业收入的69%。而从2009年绝大多数房地产商年报分析，期间费用比率下降，现金流第3页共13页第2页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共13页充裕，财务状况良好。从行业资金层面来看，房地产行业短期内没有资金压力，企业现金流状况较为充裕。2、地贵资本密集、土地稀缺，不可避免地导致了资金和土地成为房地产产业链上最重要的资源。土地己成为产业链上最重要的资源，集聚了产业链内部最激烈的竞争。当前，房地产业正在接受宏观调控的洗礼，紧锁银根严控贷款，收紧土地闸门供给放缓。在此情况下，资本和土地更加凸现出其重要性，谁占有了这两项资源，谁就能在产业链的上游端站稳脚跟让后续环节顺利跟进。在日益趋紧的政策制约、日渐稀缺的土地资源约束以及资本市场逐步放宽后，企业竞争焦点和利润中心均逐步上移至产业链条中的资本和土地上。而地方政府为了增加财政收入，卖地...