**·项目可行性分析**·项目可行性分析2011年3月**·项目可行性分析目录第一章项目基本情况第二章项目区位第三章国务院批复的武汉地区2010～2020规划第四章武汉市“十二五”规划及高铁经济第五章五星级酒店及发展趋势第六章初步规划方案第七章经营思路的分析第八章开发节奏的控制第九章2010年同业态商业、酒店、写字楼销售情况第十章成本分析第十一章收入分析第十二章现金流量控第十三章风险控制第十四章结论**·项目可行性分析第一章项目基本情况一、项目概况本项目位于武汉市青山区友谊大道与工业三路交汇处，项目地块东西宽约145米，南北深约为150米，项目总用地面积16782㎡。南面地形呈半圆形对称式布局，场地较为平整，规划中的轨道交通从基地东北角穿过。本项目初步规划，地上36层，地下3层，地上建筑面积100922㎡，地下建筑面积20416㎡，总建筑面积121338㎡。是集五星级酒店、餐饮，中型商业广场，商务办公楼于一体的城市综合体开发项目。2**·项目可行性分析3**·项目可行性分析二、项目规划设计条件1、项目规划净用地面积：16782.11㎡；2、规划用地性质：商业金融业用地；土地分类：商服用地；3、用地位置：青山区友谊大道与工业三路交汇处4、容积率：6.0；5、计容积率面积：100692.66㎡（容积率×净用地面积）；6、建筑密度：应不大于50%（现规划条件为不大于35%）；7、规划特殊要求：⑴该项目涉及轨道设施用地应严格按武汉市有关规定要求执行，并在项目规划设计及实施时征求地铁主管部门意见；4**·项目可行性分析⑴根据城市道路景观控制要求，应控制距友谊大道不少于15m宽的绿化带，建筑后退友谊大道道路红线不少于25m。第二章项目区位一、项目所在地简介本项目所在地——武汉市青山区，位于武汉东南部，南倚东湖风景区，西北濒万里长江，与天兴洲隔江相望，是武汉市中心城区之一，总面积89.5平方公里，常驻人口60万。该区是全国闻名的钢铁化工生产基地、国家环保产业基地核心区、船舶制造基地、全国循环经济试点区。境内驻有武汉钢铁公司、中国第一冶金建设公司、华侨城、武汉石油化工厂、中冶集团武汉钢铁设计研究总院、武汉科技大学、武汉理工大学等20多个大型企业和科研机构。5**·项目可行性分析在青山区杨春湖畔耗资140亿元兴建的武汉火车站于2009年12月26日正式建成通车，设有20条铁轨线，11座站台，又是京港高速铁路的重要站点，以武汉火车站为主体，建设服务中部、面向全国的一流综合交通枢纽，功能完善、充满活力的华中陆港。高效、现代的铁路运输服务质量，运营一年多来，单日最大客流量已达到6万人以上。按武汉市发展规划，在不久的未来，武汉站将打造成绿水交融、特色鲜明的生态站区，成为代表武汉21世纪建设水准的精品工程和标志武汉市迈向区域性中心城市繁荣与活力的新名片。计划在2013年3月建成的武汉轨道交通4号线位于武汉市江南，自武昌火车站起，至青山区武汉火车站，途经紫阳东路、傅家坡一路、中南路、洪山广场、中北路、岳家嘴、中北路延长线、二环路、武青四干道，将青山区与武昌区紧密相连，交通将更加便利。近年来，随着天兴洲长江大桥、阳逻长江大桥、二七长江大桥与武汉火车站形成的“三桥一站”的建设，青山的区位优势日益明显。区委、区政府着力推进大开发建设，不断加大招商引资力度，引进“华侨城”等多个大型项目，为青山区的发展带来了新的历史机遇。二、项目区域优势及周边配套本项目拥有着得天独厚的地理优势。距武汉火车站和正在建设地铁四号线仅一公里之遥，距兴建的华侨城大型生态旅游度假区不到两公里。距天兴洲长江大桥、三环线不到一公里。而人流如此密集的区域里，像本项目这样的大型城市综合体项目是严重缺乏的。6**·项目可行性分析昔日灰蒙蒙的天空，晦暗的老式住宅楼，曾是这个重工业区的“标准色”。现在随着政府大力推行循环经济、按“东工西居”战略的区域规划调整改造，青山正在化茧为蝶，展现出斑斓魅力。电脑城、大型超市、各种品牌店纷纷落户，加上绿化率高的优势，青山区成为武汉又一片建设热土。据统计，目前在建的商住楼达760万平方米，即将动建的旧城改造面积2600多亩，越来越多的武汉人愿意到这里买房。最...
