第1页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共39页物业经营管理第一章物业经营管理概述1、物业经营管理的性质和管理对象随着房地产投资规模的不断扩大和投资形式的多样化，对物业经营管理的需求与日俱增。物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。这就要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。属于服务性行业，又是经营性行为，及时服务性单位，又是经营性企业。物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。2、物业经营管理的目标物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。这里所说的物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。3、管理型物业管理企业，专业型物业管理企业，综合型物业管理企业的区别。管理型物业管理企业----是具有策略性物业管理能力的企业，在物业管第2页共39页第1页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共39页理活动中处在总包的位置。专业型物业管理企业----是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，获得物业管理业务综合型物业管理企业----是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次4、物业经营管理的类型划分为管理型、专业性和综合型三种5、物业管理企业的工作内容通常分为物业管理或设施管理，房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。第二章房地产投资及其区位选择1、房地产投资的目的与内容投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。2、房地产直接投资的内容第3页共39页第2页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共39页直接投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。3、房地产开发投资的内容房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。短期开发投资就转变成了长期置业投资。4、房地产投资信托基金运作方式房地产投资信托基金(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。5、房地产投资的主要特征及利弊(一)位置固定性或不可移动性(二)寿命周期长(三)适应性(四)各异性(五)政策影响性第4页共39页第3页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共39页(六)专业管理依赖性(七)相互影响性6、房地产投资市场风险和非市场风险无法控制市场风险可以控制，而非市场风险无法控制7、狭义的区位与广义的区位的区别房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。对区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争系另外，从市场竞争的角度来说，区位确定后，也就决定了在本“区位”进行投资所面临的竞争对手和竞争关系。...
