物业经营管理(1-6章) (2)VIP免费

第1页共15页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共15页物业经营管理第一章物业经营管理概述第一节：物业经营管理的概念1、物业经营管理：又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。2、物业经营管理后的的管理对象通常为收益性物业。主要包括：写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲设施等。这些收益性物业通常出租给租户使用，科获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和激发、够投资者进行商业高档次投资的主要物质载体。3、我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，通常分为甲、乙、丙三级甲级：优越、优良、超过（重点字）乙级：良好、良好、达到（重点字）丙级：年限较长、不能满足（重点字）4、零售商业物业分为6大类1）区域购物中心：规模巨大、10㎡以上、商业服务半径200km2)市级购物中心：3万㎡以上、服务人口30万以上、年营业额5亿以上、由一家或数家大型百货公司为主要租户。第2页共15页第1页共15页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共15页3）地区购物商场：1—3万㎡之间、服务人口10—30万、年营业额1—5亿元、中型百货公司4）居住区商场5）邻里服务性商店6）特色商店5、别墅：除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性复式公寓：一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上6、物业经营管理服务的目标：从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。物业业主：包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者7、物业管理企业：管理型、专业型、综合型第二节：物业经营管理的层次与工作内容1、物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，分为：物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理其中前两个以运行管理为主，后两个以策略性管理为主2、物业经营管理中的战略性工作1）确定战略2）确定标准第3页共15页第2页共15页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共15页3）构建信息基础4）决策分析：投资决策两个因素：预期收益和风险水平5）进行资产组合：A:资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险B:如果两个投资项目的潜在收益水平相同，那么必将选择低风险的那个方案C:在任何情况下，都将选择收益最大，风险最小的那个组合D:不要把鸡蛋放在一个篮子里E:在合适的选择下，整体风险应该尽可能低第二章房地产投资及其区位选择第一节：房地产投资1、房地产投资分为直接投资和间接投资1）直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作（包括：房地产开发投资、房地产置业投资）2）间接投资：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资部直接参与房地产经营管理工作（包括：房地产企业债券和股票投资投资于房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券）2、房地产投资的特性：1）位置固定性或不可移动性：是房地产最重要的一个特性第4页共15页第3页共15页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共15页2）寿命周期长：自然寿命一般要比经济寿命长得多，房地产的经济寿命与其使用性质相关（仓储用房60年，银行、零售商业用房50年，工业厂房、普通住宅、写字楼45年，公寓、酒店、剧院40年、乡村建筑25年）3）适应性4）各异性5）政策影响性6）专业管理依赖性7）相互影响性3、房地产投资利1）相对较高的收益水平2）能够得到税收方面的好处3）易于获得金融机构的支持4）能抵消通货膨胀的影响5）提高投资者的资信等级4、房地产投资弊1）流动性差2）投资数额巨大3）投注回收期较长4）需要专门是知识和经验第二节：房地产投资的风险第5页共15页第4页共15...