第1页共6页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共6页珠三角工业地产投资分析2009年，从土地市场来看，与地王频频涌现相伴，住宅用地的招拍挂价格正在稳步增长。与此同时，商办和工业用地似乎仍未从去年的衰弱格局中走出来，土地价格节节下滑，前7个月流拍宗数甚至超过2008年。而在成交的商办和工业用地中，底价成交的比重高达81.61%。中原地产统计数据显示，2008年北京居住用地楼面地价为3798元/平方米，2009年上半年则升至3981元/平方米。在检测的12个城市中，除成都和南京住宅用地价有所下降外，上海、深圳等地均呈现上扬。而在商办和工业用地方面，上半年12个城市中有7个城市的商办、工业用地楼面地价低于去年水平。一线城市中，北京、上海下滑明显。北京商办楼面地价从去年的每平方米3571元降至2376元，工业用地更是从每平方米964元降至550元。部分城市流拍宗数也同比大幅增加。2008年北京、天津商办工业用地分别流拍10宗和33宗，而今年前7个月已经分别流拍22宗和32宗。可喜的是，对外经济依赖程度较高的珠三角地区流拍宗数与去年相比明显减少，广州地区今年以来尚无商办工业土地流拍，深圳也只有7宗。而去年广州流拍量达到75宗，深圳也流拍了26宗。在成交的商办及工业用地中，以底价成交的部分占据了绝大多数。根据中国证券报记者的统计，2009年北京商办及工业用地共成交87块，其中以底价成交的比重占到81.61%；而同期住宅类土地共成交53块，底价成交仅占比30.19%。中原地产研究中心研究经理宋莉认为，出现分化主要源于市场表现。住宅用地与房地产市场息息相关，今年年初开始住宅市场迅速回暖，带动土地市场回升。但商业地产表现一直不如住宅市场，虽然7月份情况有所好转，但仍呈现弱势回暖态势。工业用地价格大幅下滑则与今年5月份的政策有关，当时国土资源部下发《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》，决定对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整，即变相下调工业用地最低出让标准。北京某国有房地产开发企业的一位负责人表示，由于国家政策严控，工业用地很难通过更改土地用途等方式完成转让，从而抑制了部分需求。而工业用地底价成交率较高的主要原因是实行了所谓“勾地”制度，区县政府通过招商引资锁定买家，已经提前商定好土地价格，而最终的招拍挂只是一种形式，这已成为业内的“潜规则”。商业地产仍处低谷不仅仅土地市场背道而驰，从价格来看，商业地产也仍未走出衰弱趋势。今年以来不少城市住宅市场价格屡屡创出新高，但商业地产租金却在节节败退。第2页共6页第1页共6页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共6页戴德梁行的统计显示，受全球经济增长停滞的影响，北京各主要区域的物业需求都呈现不同程度的下降。尤其是在市场供应相对饱和的区域，新入市项目的租金折扣力度表现得更为明显。二季度，北京CBD、东二环、建国门、金融街、燕莎和中关村六大商圈月平均租金为139.19元/平方米，环比下降5.77%。除东二环租金环比微涨0.68%外，其余五大商圈租金环比均出现不同程度的下降，其中CBD地区由于新增供应125745平方米，导致租金环比下降9.83%。与此同时，六大商圈的平均空置率达到20.87%，其中，东二环和北京CBD地区的空置率分别为34.20%和27.34%，而中关村地区由于自2007年以来没有新增供应，空置率仅为4.20%。第一太平戴维斯助理董事王琼表示，商业地产与实体经济的关联更加紧密。商业地产中的写字楼主要面向各大公司，商场则面向广大商户，这些需求群体受实体经济景气度影响较大。而住宅主要面向个人的住房需求以及投资需求，购房者更多考虑的是市场、价格、住宅的位置品质等，与宏观经济联系较少。同时，受国家信贷政策的推动和通胀预期的影响，住宅已经逐渐演变成为了保值增值的工具，从而带动了本轮需求。高力国际华北区投资部董事黄卓伟认为，出现这种分化源于商业地产与经济周期联系的紧密性，“比如购物中心，与零售额息息相关”。在经济刚刚触底回升的阶段，商业地产仍需一段时间才能回暖。此外，目前的局面与商业地产的供应有极大的关系。由于市场存量较大，...
