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第1页共15页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第1页共15页城市规划对房地产开发的调控作用一、我国的空间规划体系1.区域规划——区域资源的合理利用和生产力布局2.土地利用总体规划——城乡土地资源的合理利用3.城市规划——各级城镇的合理发展和布局4.三项规划具有密切的关系,需要协调一致在评估规划中,评估有一条非常重要原则就是合法原则,就是评估、经济的对象必须是合法的。因此在进行房地产评估时,必须掌握很多相关的法律的知识,否则就会出现种种问题。例:2005年,广西某评估机构,评估一个矿业公司的破产项目,该公司要把财产、土地、房屋转给另一家公司。评估以后,职工认为评估价格过低,断定公司的经理和另一家公司勾结从中取利。职工生活受到影响,将其告到公安部门。通过分析调查,该评估公司工作态度随意。他们的估价违反了一个很大的错误,就是根据当地的城市规划的条件来评估的。一是城市规划规模很大,评估结果不准确;二是规划不是法定规划,没有经过上级人民政府批准,评估结果不合法。评估的前提是错误的,所以在评估的过程中,一定是按照法律法规来办事,按照原则来办事。城市规划的编制,是具有法律依据,城市规划法早于《房地产规划法》,也早于《土地管理法》,今年修订正式改为《城乡规划法》,《城乡规划法》在2008年1月1日正式执行。房地产的开发方面的三类规划:一是区域规划,是由国家的发改委制定的规划,被称为“主体功能区规划”;二是土地利用总体规划,是由国土资源系统以土地资源的合理利用为核心的规划;三是城市规划,房地产的开展、房地产的评估根据《中华人民共和国城镇房地产管理法》主要是在城市的规范中实行的。城市规划跟房地产的开发、房地产的评估关系更为密切。三类规划关系相当密切,在新的《城乡规范法》中,提出了三者的关系,区域规划是城市规划的依据,城市规划的编制是根据区域规划制定发展目标、生产力的合理布局来编制。土地利用总体规划和城市规划是相互衔接的关系,在城市发展的布局中,土地利用的规模城市规划不能够超越土地利用总体规划。二、城市规划1.城市发展的纲领2.城市建设的蓝图3.城市管理的依据所谓城市规划,首先,城市发展的纲领,也就是说城市的发展,城市的社会、经济活动在这个空间里面包括的建设活动都要按照城市规划去发展。作为城市发展的纲领主要内容涉及到城市发展的方针、城市发展的战略;其次,城市规划是城市建设的蓝图;第三,城市规划是城市管理的依据。城市的一切建设活动都要依法有序的进行,城市规划管理的依据是城市规划。涉及的具体的形式就是规划部门给予建设的依据——两证一书,建设规划许可证、建设工程规划许可证和建设项目选意见书。三、城市规划的阶段性第2页共15页第1页共15页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第2页共15页1.城市规划按总体规划和详细规划两个阶段编制2.不同的阶段解决不同的问题3.城市总体规划是详细规划的依据4.详细规划是总体规划的补充根据新的城乡规划法,现在规定凡事招牌挂的土地,不需要建设项目选址意见书。城市规划的特点:城市规划和其他规划不一样,它具有阶段性,先编制总体规划,就是整个城市作为规划范围,首先考虑整个城市的合理规划问题。在整个城市编制完毕以后,对城市的各个部分、各个地段、各个街道、各个小区搞规划。无论是总体规划和详细规划都跟房地产的关系相当密切。城市规划分阶段的原因:主要原因是不同阶段解决的问题不同。总体规划解决的是战略问题:城市发展的方针、城市发展的方向、城市发展的布局、城市发展的规模、性质、城市发展的构架。也就是不同的发展阶段所解决的问题是不一样的。1976年唐山大地震后的建设,需要有一个新的规划,先搞总体规划;然后再选址,地质条件最安全的地段地区为居住区;第三步,决定建设标准。规划分总体规划和详细规划,总体规划是详细规划的依据。例:从房地产开发的角度来看,特别在北京地区,盖别墅,明显就是郊区,有山有水的地方。从估价的角度,价位肯定比较好。而在北京八十年代以前,很多开发活动都围绕着两大水库,一个密...

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