德思勤--房地产项目价格制定体系VIP免费

第1页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共17页A.价格策略（一）价格定位策略价格定位：采用产品分解定价策略，即针对项目不同的产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。1、产品分类共分为六大类别：Ⅰ～Ⅴ类别面积区间（㎡）户型面积小计（㎡）面积比套数小计套数比Ⅰ63.17~90.16二房二厅一卫10203.9314%13122%Ⅱ99.66~124.44三房二厅二卫18,103.5224%16328%Ⅲ136.78~147.4平层四房二厅二卫25,456.9034%17930%Ⅳ144.59~160.38错层四房二厅二卫9,480.5413%6311%Ⅴ187.5以上复式单位10,866.7615%529%合计74,111.65100%588100%第2页共17页第1页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共17页第3页共17页第2页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共17页产品类别户型面积小计面积比套数小计套数比TOHO（3+1）错层四房/复式6602.649%366%多层（5+1）平层、错层四房/复式18672.1125%12822%小高层（11+1）平层/复式24878.4234%17229%高层（21+1）二房/三房/复式23958.4832%25243%总计74111.65100%588100%第4页共17页第3页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共17页统计分析：1、从面积比例上看124㎡四房以上的户型占总面积的62%2、在套数比方面，二房三房与四房以上户型平分秋色3、小高层和高层占总面积的66%，套数占72%结论：通过产品分类分析，我们的销售主攻方向是小高层与高层。第5页共17页第4页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共17页二、选择竞争楼盘的原则竞争楼盘是指与同类或同质楼盘比较，争取相同类型顾客购买物业所消费资金的项目，比较房地产项目竞争对手的基本原则如下：B.同地域片区竞争C.同品质竞争D.同定位竞争（户型和客户的定位一致）E.同概念竞争（主要卖点的推广）F.同客户源竞争以上方面的竞争在实际情况中是重叠、组合的，而不是单一的比较，将它们的价格和销售情况进行分析，对于确定威尼斯花园的价格和销售策略具有借鉴意义。三、竞争楼盘概况根据以上原则，结合本项目的具体情况，我们选择了下列有竞争潜力的相近相似楼盘进行调查比较，以确定出本盘的实收均价：象湖源位于本项目南面，临沿江南路，占地18.5㎡，由44栋住宅（多层、小高层、高层）围合组成，分三期开发，现一期900套正接受内部认购，已完成认筹700余套，主力户型以90~140㎡第6页共17页第5页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共17页的三房四房为主；今年6月18日开始发售，实行的是“高举高打”的推售策略：最先推出的是北区的多层和高层单位（叠型板式结构），户户南北通透，户户观湖景，认购均价3250元/㎡（折后）；聘香港张柏芝为形象代言人，结合象湖自然资源和小区规模，强力塑造“南昌楼王”的市场形象，所以无论从专业公司（设计、建筑、环境等）、现场包装、媒体宣传、卖场设计都堪称一流；目前，象湖源每周认筹4~8套之间，预计9月份正式开盘，张柏芝将亲临现场参加开盘仪式。千僖颐和园远东国际花园新加坡花园新田绿洲第7页共17页第6页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共17页福田花园从以上六个楼盘来看，项目规模、户型、面积、园林、景观、配套资源等卖点均与本项目有着许多的相似或相同之处，这些项目都在公开发售后不久即遇到销售阻力，感到市场的承受能力有限，不能支撑到发售价格。我们都知道，价格是检验市场反映的重要指标之一，当市场不接受发售价格，势必要对价格策略进行调整，以迎合市场需求。因此6个项目中的5个在公开发售后的2-6个月内，均采取了不同形式的价格调整方式，才适当缓解了销售阻力（俊安苑虽然没有降价，目前销售已进入滞销阶段），但楼盘销售中途明显降价必然影响楼盘整体形象，影响已购买客户的信心，更影响潜在客户的购买决心。这一变化无疑给翠海花园二期的价格定位起到警示作用。第8页共17页第7页共17页编号...