地产可研模板——MS银行VIP免费

第1页共11页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共11页七、房地产开发项目简况（一）项目所处区域概况1、地理位置南通市，位于江苏省东部（北纬31°，东经120°），地处我国黄海南端、长江入海口北岸，北与盐城、西与泰州接壤，南与苏州、上海隔江相望。南通处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点，具有优越的地理区位优势，是我国最早列入对外开放的十四个沿海城市之一。苏通长江公路大桥的建成（2008年4月28日通车），使南通进入上海一小时经济圈（南通至上海仅80分钟车程）。同时，南通还是全国闻名的“基础教育之乡”和“建筑之乡”。南通市辖崇川区、港闸区、南通经济开发区三个区和海门、启东、海安、如皋、如东、通州（2009年3月撤市设区）六个县市，总户籍人口763.72万，总面积8001平方公里，人口密度高居全省第二位，城镇人口比重50.3%。市区（不包括2009年3月撤市设区的通州区）总户籍人口87.5万，2008年常住人口138.5万，市区总面积355万平方公里，其中崇川区面积215万平方公里，是市区的主要组成部分，也是南通市政府所在区。2、宏观经济分析GDP总量稳居江苏第四，增速在长三角名列前茅。2003年以来，南通市地区生产总值按可比价格计算均保持每年13%以上的增长速度，增速居全省前列。2009年全年全市GDP达2860亿元，总量继续稳居江苏第四位（次于苏、锡、宁），同比增长14%；增速高于全省平均2个百分点，居全省第二位。第2页共11页第1页共11页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共11页2009年南通市全社会固定资产投资额达1802.38亿元，同比增长19.7％。房地产开发投资额200.79亿元，同比增长16.3%。2009年南通市区居民人均可支配收入21001元，同比增长11.1%。根据上海社会科学院城市化发展研究中心推出的《2009年长三角区域城市综合竞争力排名》，南通市综合竞争力超越温州、常州，在长三角15个城市中上升至第7位。3、城市发展规划南通市区是一个沿江的狭长区域，包括崇川区、港闸区和经济开发区，三个区界线清晰，其中崇川区为市区主要组成部分，人口占市区总人口的76%，是南通市政府所在地，同时也是商业、文化中心。濠河以内区域为老城区，原为南通市政府所在地，现为崇川区政府所在地，也是南通市最为繁华的地段。以濠河沿岸为第一环线，钟秀路、工农路、虹桥路、孩儿巷形成第二环线，外环路、洪江路、长江中路形成第三环线。三环以内是崇川区地产开发的主要区域。为缓解市中心交通、居住压力，创造新的经济增长点，南通市从2003年起在崇川区东南新辟区域建立行政中心，将市政府迁于此地，同时将南通大学以及一些重点中小学搬到该地，带动了新区房地产市场的快速发展。2009年，在绿城玉兰公寓、中南世纪城等高档楼盘的带动下，目前新区房价已基本达到老城区二环以内的房价水平。第3页共11页第2页共11页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共11页（二）项目所在地房地产市场分析1、南通市近年房地产市场发展可以分为以下几个时期：（1）2003-2005年，起步期：2003年开始，随着土地成交开始放量，新开工面积大幅增加。2004年起南通市市区房价开始一波较为迅速的上涨，销售面积也大幅提升。到2005年，在工农路以西、跃龙路以东、青年路以北、钟秀路以南的合围区域，商品住宅的平均售价达每平方米4200元；在六桥以内区域（即濠河内），商品住宅的平均售价每平方米5000元。新城区商品住宅的平均售价大约为每平方米4200元。（2）2006-2007年，发展期：2006年南通市区商品房屋销售面积达231.88万平方米，其中住宅208.92万平方米，达到2005年销售面积的两倍。商品房价格在06-07年同样经历了大幅度的增长。2007年全市商品住宅平均价格达到3325元/平米，比2003年上涨1560元/平米，年均增长率达17.2%。如果剔除县级城市只考虑市区房价，价格及涨幅会远远高于这个数据。随着商品房成交量与成交价格的井喷，土地价格与成交量也大幅提高。（3）2008年，调整期：在房地产开发投资方面，南通市区房地产投资93.79亿元，同比增长38%。但受08年全球金融危机的影响，商品房屋销售建...