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第1页共14页XXXXXX物业售后质保维修流程方案XXXXXX物业管理有限公司二0一一年六月一日第2页共14页目录1.项目名称、概况2.建设工程质量保修责任及义务3.质量保修工作处理流程4.质量保修责任单位管理5.质保责任单位不履行质保责任的处理办法6.质保工作的受理7.质保金支付管理8.质保小组运行后的管理9.售后质保维修的文件管理10.附则附录一：表格附录二：流程图第3页共14页第一章XXXXXXXX项目名称、概况第4页共14页第二章售后质保维修流程方案一、建设工程质量保修责任及义务1.开发商和质保施工单位之间的责任义务a)房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。b)房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，质保施工单位应当履行保修义务。c)开发商和质保施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。d)在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：一地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；二屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；三供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；四电气系统、给排水管道、设备安装为2年；五装修工程为2年。第5页共14页其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。e)房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。f)房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，开发商或者房屋建筑所有人应当向质保施工单位发出保修通知。g)质保施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，质保施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。h)在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向开发商提出赔偿要求。开发商向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。i)因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。2.开发商和物业买受人之间的责任义务a)开发商自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。b)在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，开发商应当履行保修义务。因不可抗力或者非开发商原因造成的损坏，开发商不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。3.开发商对物业公司的委托a)在房屋售后质量保修工作移交前，物业公司应协调开发商并召开由开发商、物业公司及相应施工单位共同参加的项目质量保修工作专题会议，会议内容应对质保金的管理办法、质保责任的履行要求、违约处理办法等内容进行明确；b)物业公司应就会议确定的具体内容形成书面文件，并由参加会议的各方代表签字确认生效。c)在项目工程完工后，物业交付开始前，物业公司应协调开发商签署书面的《质量保修工作委托管理书》，其主要内容为开发商授权给物业公司，由物业公司负责本项目交付物业的质量保修管理工作，第6页共14页并代表开发商受理业主（住户）关于相应房屋售后服务的工作，行使开发商做为项目甲方关于房屋质量保修方面的权利；d)项目质量保修工作做出授权后，质保金正式移交给物业公司管理，在物业服务中心文员提出嘉玛帐号申请后，相关领导审批后，集团网络部给予软件授权开通账号，进入嘉玛流程管理系统；二、质量保修工作处理流程（见图）三、质量保修责任单位管理1.物业服务中心受理和收集物业售后保修工作的内容，应当以书面《关于立即履行维修义务的通知函》的方式送达相关保修责任单位；2.物业服务中心负责业主（使用人）与相应质保责任单位之间的时间预约工作，并协调、跟进、督促相应质保责任单位履行质保责任；3.由于质保责任单位施工质量缺陷问题和材料设备质量缺陷问题和质保责任单位在竣工验收后移交前由于保管不善造成各部件、整体或单体损坏、脱落、变质、丢失等均由质保责任单位承担赔偿和免费保修范围。质保责任单位在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担本工程质量保修责任。4.质量保修期以工程总...