第1页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共17页番禺奥林匹克花园进入广州市场研究报告一、珠江三角洲别墅项目简析及2000年预测1、珠江三角洲简析在七十年代末、八十年代初珠江三角洲作为中国改革开放先锋，凭着国家政策的倾向及其地理位置的优势，珠江三角洲的经济飞速发展，到八十年代，此区域的要均国民生产总值得到了大大提高。珠江三角洲经济特点主要体现在轻工业、旅游、贸易、金融等为主，逐渐成为南方经济的中心。借助天时、地利、人和、吸引了大量港、澳同胞、外商及其它国家的华人到此投资，甚至定居，同时也造就了在量的富商一族和一大批白领阶层，他们对生活向更高层次的追求，别墅项目的市场就此基础在珠江三角洲应运而生。（这也难验证了有需求必有供求的经济发展的必然规律）。2、九十年代珠江三角洲别墅项目简析（1）90-92之间由于中国房地产九成为投资热的大气侯影响，珠江三角洲的房地产投资更是热可灸手（此时段中国整个层房地产）。接踵而来的就是中国政策进行宏观调控，大量缩小贷款发放，房地产业从93年初波峰跌入深谷；但由于珠江三角洲（特别是以广州为中心）的房地产商品的购买集中在私人身上，影响和波及程度相对小些（内地及其它沿海城市房地产商品的消费集中在单位或集团购买力上的。受宏观调控的重重一击。）（2）在93-96年初据不完全统计整个珠江三洲共建的别墅区有60多个，第2页共17页第1页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共17页结果可维持至今的成功楼盘屈指可数，大量楼盘已处于死火状态。导致别墅在此阶段的失败有三个原因：①国家宏观调控银根为最大原因；②一窝峰，盲目投资；③经济相对萧条，消费者不轻易置业。（3）96-99年底，别墅开始复苏到走向正常的发展阶段，能使别墅项目走向正常化的原因：：①经济的反弹；②国家银根入松贷款；③利息不断下调刺激消费；④98-99年珠江三角洲为一国民经济能达到10％的目标，政府支持房地产业为重点项目之一及带动相关产业的发展。（4）从别墅的整体发展来看，个别楼盘趋向熟化，大部分都处在发展阶段；但从珠江三角洲聚集商贾之多与发展来看，别墅的市场消化力还处在初步阶段，消费市场的潜力还相当大。目前别墅内容主要体现在几个方面：①碧桂园、祈福新屯为珠江三角洲的权威代表，众多别墅区都是以碧桂园式、祈福式出现；②除了少数的新盘外，多数是93-96年死火楼盘又开始启动推向市场；③除了碧桂园、祈福新屯两个楼盘能吸引较多区域的客源外，其它楼盘的主要客源集中在两个方面：a、本地区域客源；b、香港与澳门（香港为主）的客源。④绝大部分建立环境优美的风景区，以山或水，或山、水、为环境的背景；⑤楼盘卖点突出倾向两个方面：a、综合素质楼盘此类楼盘体现在配套齐全，环境绿化率高，规模效应强、规划设计独具第3页共17页第2页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共17页一格、物业管理水平高等特点。此类楼盘建立在实力雄厚的发展基础上。b、特色楼盘此类楼盘往往缺乏实力，而要依靠自身独具的特点去启动楼盘，避重就轻，以已之长聚集焦点获得市场。如：半山豪宅、世外桃源、梦想家园、美式豪宅、高尔夫式、海滨式别墅（逸涛雅苑）等。3、珠江三角洲2000年别墅发展预测珠江三角洲98、99年房地产热点体现在高层建筑的市场上（当然也是发展所趋）。本人认为2000年房地产聚集热点之一为别墅盘，原因有以下几点：①银行按揭可能延长至30年；②香港经济进一步稳定与恢复状态；③汽车一族逐步增多（由于有银行按揭及进一步刺激购车政策；④个别墅在房地产界已享有很高的声誉，造就了一定的市场效应，再加上华南碧桂园、海逸豪庭、君兰高尔夫社区、穆天子山压等将在2000年大力推盘，将会形成很大的声势；⑤中国加入世贸的影响；⑥城市污染进一步恶化，别墅需求相应增加（此发展趋势）。二、市场调查在珠江三角洲别墅的竞争趋向热炽化，大量别墅推向市场，作为逸涛雅苑如何在众中楼盘获得一席之地，就要做到知已知彼。下面将对珠江三角洲整个区域代表性别墅的作简短剖析。(...
