老街综合开发调研报告一、**老街的基本情况**老街位于**镇老镇区，距今已有1800多年历史，是**地区保存最为完整、体量最大、原汁原味的一条老街。20**年，**投资集团有限公司与XX县区政府签订协议，投资开发**老街旅游度假区，项目总投资约8.8亿元，采取了整体性收购经营的文化消费型度假商业街区模式。经过修缮的**老街将分三期完成，一期为旅游文化古镇，包括观光区和文化体验区；二期配备酒店和休闲公馆等，三期构造一个现代度假区，更加丰富老街的产品类型。项目建设期限为五年，总开发面积1200多亩。20**年**月，对外接待游客。二、**老街项目分析（一）项目定位**老街项目定位为游客休闲度假平台，而非传统意义上的观光旅游景区，承载了多重社会功能。首先是观光功能，经过修缮的**老街能够带给游客重回历史的感觉；其次是对于古建筑的博物馆功能的释放以及展现古代商业面貌的社会功能呈现。从这一层面说，**老街不仅是旅游地产、商业地产，它应该可以定位为具有综合功能的复合型地产。（二）经营方式**投资集团收购**老街主干线房屋，进行整旧如旧的保护性利用，以****老街为核心、周边河道为辅助，对部分河道实施恢复古桥、古河、古貌，建造古渡口等夜生活场景，并以此开始招商，意在将**老街打造成集旅游观光、文化博览、消费服务于一体的综合休闲度假区。在业态规划方面，围绕**老街悠久文化历史古镇为核心，对入驻的商户进行严格控制，所有入驻的品牌都必须是传统的、独特的、原生态的，招商业态主要包含传统文化工艺品、展示品以及艺术展览及餐饮休闲类服务。（三）开发模式20**年，**集团与XX县区政府签约后，开始对**老街项目第1页共5页进行规划和设计。自当年5月份开始，耗时一年多开展前期准备工作，包括入户调查、规划改造方案、修复建设方案及收购方案的制定。在开发中，**集团放弃“门票分成”开发模式，采取了整体经营权收购的模式。20**年春节前，XX县区政府委托**镇人民政府与老街居民签订动迁协议，对**老街**中的**和**的老街房屋完成整体性收购和动迁，此后政府将此整体出售给**集团用于综合性开发。三、我市小城镇综合开发的基本情况我市历史悠久，人文荟萃，文化底蕴深厚，有一批获得国家级、省级荣誉称号的镇村，总数在全省名列前茅，开发虽然相对落后于**浙等地区，但优势在于保存比较完整，原生态的呈现更具特色、更显魅力，更具后发优势。其中，有6个村落列入中国传统村落名录；2个镇村列入中国特色景观旅游名镇村名录；6个镇村列入中国历史文化名镇名村名录；23个村落列入省级传统村落名录；**个镇村列入省级特色景观旅游名镇村名录；5个镇村列为省级美丽宜居镇村名录。近年来，主要采取三种开发模式：一是政府主导开发模式。主要采取政府+农户、政府+村委会+农户、政府+小型公司+农户等模式。如**县**镇查济村目前采用这种开发模式。二是依托企业开发模式。如**县**景区开发就采用这种模式，先由**县政府与**省安兴发展有限公司合资开发成立**县安兴旅游开发有限公司，后该公司更名为**省旅游集团**县旅游开发有限公司，自2004年至今整个**景区由该公司主导开发与管理；**县**镇**村自20**年开始，由****华清旅游发展有限公司在景区投资建设，**的**、**等景区，则由地方政府投资建设道路等基础设施建设，引入企业投资建设酒店、宾馆等项目并对外进行市场开拓。三是村民自主参与开发模式。主要包括个体农庄、农户+农户模式。如**县**村在油菜花节的时候，当地居民自发建设与经营农家乐等，带动地方经济发展和村镇建设。当前，我市小城镇发展中存在的问题主要有：第2页共5页一是市场化理念不强、融投资渠道单一。基础设施建设仍以政府财政投入为主，“bot”、“ppp”等公私合作模式运用不多，导致基础设施和公共服务设施建设的投资能力不强。二是发展理念滞后，村镇特色彰显不足。现代社会是娱乐经济、体验经济和休闲经济时代，我市小城镇发展过程中，尚未很好抓住现代特色村镇经济特点，仍以光观旅游为主，未很好地融合当地的传统文化和传统艺术，缺乏深度文化旅游观念。如****景区对当地产业、经济和城镇建设基本没有带动作用。三是品牌意识淡薄...
