第1页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共17页福华商业中心收益分析及合作方案前言价格是商品价值的载体和主要表现形式，同时价格又会受外界多种因素的干扰而出现价值扭曲，严重的甚至会形成有价无市的虚假表现。作为房产开发企业，如何在竞争激烈的市场环境中生存且获取较高的利润，除了产品需要有良好的素质外，还要有科学的计价和定价体系。本案的销售，除了要有较为理想的售价外，更重要的是销售的总量和销售速度，而这，又取决于营销公司的专业能力与营销水平。因此，要取得本案营销的成功，必须制定一个合理的价格体系，对投入与产出做出缜密的测第2页共17页第1页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共17页算。合作双方要群策群力，以高度负责的精神与专业运作能力面对市场，运筹帷幄，方能决胜千里。第一篇项目利润测算一、项目销售与租金收入1、本案销售总额预测（￥：22985万元）楼层面积（㎡）均价（元）总价（万元）B1F2850680019381F52251360071062F517094004859.83F5160700036124F516058002992.85F516048002476.8合计287258001.8822985.4第3页共17页第2页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共17页说明：①销售面积以大洋百货规划图纸所标面积为参考。②本表的每层均价是本项目每层销售的平均底价。2、物业租金收入预测（￥：36700万元）根据大洋保底租金1000万元和年营业额6%的提成点数为福华企业的商场租金，20年的租赁期限，测算出福华商业中心商场20年租金收入的总额为36700万元（见下表）。并且，第六年后的百货营业额绝对数的递增部分未予计算。时间（年）营业额（亿提成点数租金（万备注20031000第一年保底20042.561500第二年20052.861680第三年20063.061800第四年20073.261920第五年开始营业额统一按3.2亿计算2008-3.2*1562880020年租金总收入：36700万元第4页共17页第3页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共17页二、租金收入与返租租金估算1、平均年返租回报租金支出22985万元*8.5%=1953万元；12年返租总支出：12*1953万=23436万元。2、租金收入以2.8亿年营业额计算，则每年租金收入为2.8亿*6%=1680万元；12年租金总收入为：12*1680万元=20160万元。3、12年的租金收入减去12年的返租租金支出，平均每年需贴补273万元{（20160-23436）/12}=-273万元。4、本案销售总收入22985万元，每年以银行2%（定期存款）的利息收益，则11年*22985万元*2%=5056万元（不计复利）。每年利息收入460万元，扣减返租租金支出贴补部分仍有盈利187万元。综合以上评估，本项目返租销售方案具有较高的可行性。三、返租销售分析第5页共17页第4页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共17页1、楼层平面分割方案（草案）总销售面积：28725㎡总单元数：1337个（分割平面详见附图一）。2、返租运作模式分析目前，对于商场的销售，似乎除了“售后返租”外已无其它更好的办法，于本项目而言，要在短期内达到预定的销售目标，盘活企业资金，则必须在借助“大洋”的进驻而实行“带租约出售”的营销新模式（其实即是“售后返租”的升级版，并且泉州在售商场个案里，均为8.8%以上的投资回报）。为最大程度保障项目营销战役的成功，建议本案实行“带租楼层类别B1F1F2F3F4F5F面积（㎡）285052255170516051605160单元（个）136193252252252252主力面积（㎡）15-2520-3515-2515-2515-2515-25第6页共17页第5页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共17页约出售”泉州第一家的营销模式新概念，具体操作方案有三：1、单纯的带租约出售：1）“回租期”12年（突出竞争优势）；2）12年租金平均收益率（回报率）为8.5%，即以每4年为一个阶段，第一阶段（4年）的租金回报率为8%，第二阶段8.5%，第三阶段9%；3）按销售总价计算租金，前1年租金在购买商铺时在首付款中一次性扣除，以减轻购房者的资金压力，并可起到降低销售门槛的作用。余下年限的租金，可选择每季度定...
