三亚市房地产金融风险分析与防范VIP专享VIP免费

三亚市房地产金融风险分析与防范来源：[]转载时间：[2008-12-4][摘要]当前三亚市房地产业呈现迅猛发展的态势，房价快速上涨，社会上出现关于“三亚市房地产会不会出现新一轮泡沫”的争论。本文通过对三亚市房地产及房地产金融现状进行调查，揭示了房地产金融面临着道德风险、违约风险、流动性风险和经营风险，针对这四个风险点，提出了对策建议。（中经评论·北京）近年来，国家相关部委、银监会不断出台严控措施，严控房地产及房地产信贷风险，房地产金融体系中是否已出现风险积累的迹象，是值得关注的问题。本文通过对三亚市的房地产金融现状进行分析，指出三亚市房地产金融存在的风险，并提出防范对策。一、三亚市房地产发展的特征三亚市房地产市场的发展是伴随着三亚市旅游业而发展的。1992年海南省出现房地产泡沫之后，在长达近8年的时间里，三亚市几乎没有新开发的商品房。直到2000年，三亚市房地产才开始复苏，但开发量很小，商品房档次低，房价也比较低，每平方米销售价格不足1000元。2002年，以三亚市经济复苏为契机，一批具有一定规模的海景住宅小区兴建，标志着三亚市房地产发展进入较快增长阶段。尤其是2003年“非典”过后，经过城市基础设施改造、世界小姐大赛以及粤海铁路开通，使三亚市热带滨海旅游得天独厚的自然景观被国内外游客认知，“美丽三亚、浪漫天涯”城市名片被国内外越来越多的人所接受，使三亚成为国内外著名的第二居所。（一）供求快速同步增长，增长速度较快，而且主要是岛外市场。2002-2006年，三亚商品房销售面积分别29.2万㎡、50.7万㎡、74.6万㎡、52.59万㎡和70.55万㎡。2007年1-6月批准预售商品房48.2万平方米，和上年同期相比增长21%;登记销售面积58.37万平方米，和上年同期相比增长40%。三亚市商品房的销售对象主要是岛外市场，2007年1-6月，销售总套数为6623套，面积58.37万平方米，岛外销售5971套，面积51.5万平方米，占总销售套数的90%，占总销售面积的88%。（二）商品房售价大幅提高。2002-2006年，三亚市商品房销售均价分别为2300元/㎡、3600元/㎡、4210元/㎡、5156元/㎡和5135元/㎡，2007年1-6月商品房的销售均价7209元/平方米，同比提高了44%;6月份平均售价为7333元/平方米，同比增长47%。（三）销售与旅游季节相关性高。三亚市的房地产业销售与旅游业同样存在淡季、旺季，大致呈现“U”字型分布，即两头（年头年尾）高，中间（年中）低。（四）使用率低、小户型多。作为岛外客户的“第二居所”、“第三居所”，购房客户一年中除了集中在冬季避寒或选择在“黄金周”来三亚度假居住以外，绝大部分时间房间均处于闲置状态，呈现出典型的“候鸟城市”特征。二、三亚市房地产金融需求趋势分析三亚市房地产的发展拉动了金融需求，反过来房地产金融推动了三亚市房地产的发展。一是2006年三亚市房地产投资资金来源中银行占比为41.64%，全国为23.2%，比全国高18.44个百分点，且房地产开发资金对银行的依赖程度呈上升趋势。二是个人住房按揭贷款主要为岛外客户。截止2006年12月31日，三亚市各商业银行提供的个人住房按揭贷款余额171264万元。三是按揭贷款不良率低，每年提前还款比率高。目前三亚市房地产金融还处于快速增长时期，对于房地产金融形势的分析，不能极端片面地认为形势大好、不存在泡沫，或者认为三亚房地产非理性繁荣、已处于严重泡沫期。笔者认为，这两种看法都是错误的，分析三亚市房地产市场及房地产金融，应当一分为二地、客观全面地看待。（一）关于房屋价格。一方面由于三亚房地产复苏起步晚，价格上升有其回归价值的合理要求。2002年海景一线房每平方米1000元，显然忽略了景观价值。另一方面，从2002年后每年平均增长20%，目前均价已接近或达到京沪深水平，确有宏观调控的必要。（二）关于闲置率。一方面三亚作为旅游城市，外地客户具备候鸟特征，一定比率的闲置率是合理的。另一方面，闲置率达到80%以上，三亚湾海坡一线房，晚上基本上是空城，不乏存在投机性质，造成资源浪费，务必引起重视。（三）关于房地产金融。一方面金融拉动了房地产发展，提供良好经济效应。但另一方面，过多的金融依赖性，尤其是大部分外来投资与...