2022合同法：租赁合同中的优先购买权解读合同法：租赁合同中的优先购买权解读租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人运用、收益，承租人支付租金的合同。交付租赁物的一方为出租人，接受租赁物的一方为承租人，被交付运用的财产即为租赁物，租金就是承租人向出租人交纳的运用租赁物的代价。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金以及其支付期限和方式、租赁物修理等条款。第1页共16页承租人的优先购买权承租人的优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。依据合同法的规定承租人的优先购买权只存在于房屋租赁中。《合同法》其次百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。(1)仅限于房屋租赁场合;(2)出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租第2页共16页人。(3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主见赔偿损失;(4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者.形成权承租人以同样条件声明承租者，出租人有出租之义务，即优先承租人依其一方的意思，无须义务人(出租人)的承诺即可形成与原协议条件相同的租赁内容之契约。附限制条件的物权第3页共16页作为房屋的全部权人，在法律规定的范围内，本应享有对房屋全面支配的权利，但在优先承租权存在的状况下，全部权人行使权力反受没有全部权人的承租人的限制，这样做的目的是为爱护弱势群体承租方的利益。优先条件民法理论上一般认为，根据房屋优先购买权产生缘由的不同，可将其区分为法定优先购买权和意定优先购买权两类。前者是指由法律明文规定，仅特定法律关系中的特定之人才能够享有的优先购买权;后者则是指在法律并无明文规定的状况下，由当事人通过合同等法律第4页共16页行为而设定的优先购买权。准此以观，中国《合同法》所规定的承租人优先购买权明显是一种法定优先购买权。相关种类依据租赁物的不同，租赁可以划分为动产租赁和不动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地运用权租赁等。依据法律对租赁是否具有特别的规定，可以将租赁划分为一般租赁和特别租赁。特别租赁是相对于一般租赁而言的，指法律有特殊要求的租赁，例如。房地产管理法律对房地产的租赁、海商法对船舶的租赁以及航空法对航空器的租赁等都有特别的规定。第5页共16页依据租赁合同是否确定期限，可以划分为定期租赁和不定期租赁当事人可以在租赁合同中约定租赁期间，没有约定租赁期间的则为不定期租赁。对于不定期租赁，任何一方当事人都有权依自己的意愿随时解除合同，但在解除合同之前，应预先通知对方。但是，无论是否约定租赁期间，租赁期间都受20年法定期间的限制。出租人的义务1.交付出租物。出租人应依照合同的约定的时间和方式交付租赁物。物的运用以交付占有为必要的，出租人应根据约定交付承租人实际占有运用。物的运用不以交付占有为必要的，出租人应使之处于承第6页共16页租人得以运用的状态。假如合同成立时租赁物已经为承租人干脆占有从合同约定的交付时间时起承租人即对租赁物享有运用收益权。2.在租赁期间保持租赁物符合约定用途。租赁合同是接着性合同，在其存续期间，出租人有接着保持租赁物的法定或者约定品质的义务使租赁物合于约定的运用收益状态。倘发生品质降低而害及承租人运用收益或其他权利时，则应维护修缮，复原原状。因修理租赁物而影响承租人运用、收益的，出租人应相应削减租金或延长租期，但按约定或习惯应由承租人修理，或租赁物的损坏因承租人过错所致的除外。3.物的瑕疵担保。出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依第7页共16页约正常运用、收益的状态，即交付的标的物须合于约定的用途。4.权利的瑕疵担保义务。出租人应担保不因第三人对承租人主见租赁物上的权利而使承租人无法依约对租赁物进行运用收益。承租人的义务1.支付租金。《合同法》第226条规定：;承租人应当根据约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，租赁合同不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期...
