2010.2年度国家税务总局房地产专业税收答疑(二)VIP免费

64、新开办的房地产企业业务招待费如何核定？问题内容：新开办的房地产企业，在第一年取得预售房产销售收入，因房地产正在建造中，故财务上未做销售收入而挂预收帐款，在企业所得税汇算清缴时，其业务招待费应该怎样核定？是按销售收入计算而是按预收帐款来计算？回复意见：您好：您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。”房地产企业尽管处于建造之中，只要符合上述政策规定，即在税收上确认为收入实现。企业所得税汇算清缴时，可以作为业务招待费扣除基数。65、贷款银行收取的“财务顾问费”如何在企业账目上列支？问题内容：房地产开发企业向银行贷款，银行在正常的利息之外另行收取一块“财务顾问费”，这个“财务顾问费”完全是不顾不问的，实际上是贷款的一个附加条件，请问在进行土地增值税清算时是将该“财务顾问费”计入管理费用，还是计入财务费用？回复意见：您好：您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。因此，根据以上规定，“财务顾问费”可以计入“财务费用”，但不属于财务费用中的利息支出。66、如何确定土地增值税的清算主体？问题内容：我公司某项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》只有一个，报建费用也一齐缴纳；但立项批文注明分三期建设，并分别取得一期、二期、三期的《建筑工程施工许可证》，分期取得《竣工验收报告》、《预售许可证》、分期办理了大产权。请问：1、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”中“分期开发的项目”的确认标准是什么？2、我公司该项目的清算主体应如何确定？回复意见：您好：您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”因此，您公司应分三期进行清算。67、房地产企业在房产转让环节交纳的印花税如何列示？问题内容：房地产开发企业在计算土地增值税时，按销售收入万分之五交纳的转让房产的印花税是否该在“与转让房地产有关的税金”项下列示？还是一并列入“房地产开发费用”？回复意见：您好：您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）规定：“第六条计算增值额的扣除项目：……；（四）与转让房地产有关的税金；”根据《中华人民共和国土地增值税暂行条...