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2022南阳市物业服务收费管理办法南阳市物业服务收费管理方法为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和河南省发展安排委员会、河南省建设厅《转发国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理方法的通知》(豫计收费[2003]2265号)的精神，结合我市实际，修订了《南阳市物业服务收费管理实施方法》：第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和河第1页共13页南省发展安排委员会、河南省建设厅《转发国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理方法的通知》(豫计收费[2003]2265号)的精神，结合我市实际，制定本方法。其次条本方法适用于在我市供应市场化、专业化物业服务且具有独立法人资格，并取得物业管理资质的物业服务企业。第三条物业服务收费是指物业服务企业根据物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和公共秩序，向业主所收取的费用。第四条政府提倡业主通过公开、公正、公允的竞争机制选择物第2页共13页业服务企业;激励物业服务企业开展正值的价格竞争，禁止价格欺诈，主动促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务标准相一样的原则。第六条物业服务收费实行分级管理。市价格主管部门会同市房产行政主管部门负责我市中心城区(包括南阳油田)物业服务收费标准的制定和监督管理工作;各县(市)价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责各县(市)区域内的物业服务收费标准的制定和监督管理工作。第3页共13页第七条我市物业服务收费实行政府指导价和市场调整价两种形式。一般住宅区(建筑面积在一万平方米以上)物业服务收费实行政府指导价。一般住宅以外的住宅、各类非住宅及业主大会成立后，业主大会与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同的一般住宅区的物业服务收费实行市场调整价。第八条实行政府指导价的物业服务收费，由市、县(市)价格主管部门会同房地产行政主管部门依据物业服务等级标准，制定相应等级的.指导价和浮动幅度，并定期公布。实行招投标的一般住宅区，第4页共13页前期物业服务收费按招标价格确定。经半数以上业主同意，由业主与物业服务企业按规定的指导价和浮动幅度在物业服务合同中约定详细收费标准。无法约定的由物业服务收费等级考评小组进行等级评定。第九条实行政府指导价的物业服务收费实行等级管理，按级收费，动态管理。物业服务收费等级的评定由物业服务收费等级考评小组负责。物业服务收费等级考评小组由房地产行政主管部门、价格主管部门及有关专业人员组成。物业服务收费等级考评实行百分制。考评在90分以上者执行一级收费标准;在80—89分之间执行二级收费标准;在70—79分之间执第5页共13页行三级收费标准;在60—69分之间执行四级收费标准。第十条实行政府指导价的物业服务收费审批程序。物业服务企业提出书面申请，说明物业服务企业及所服务小区基本状况、申请等级和标准，同时交验工商营业执照、税务登记证、物业管理资质证、法人代码证、小区平面图(复印件加盖公章)各一份。价格主管部门依据物业服务合同约定或等级评定的收费标准核发《收费许可证》。第十一条物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务成本构成一般包括以下部分：1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用;第6页共13页2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护费用;3、物业服务区域清洁卫生费用;4、物业服务区域绿化养护费用;5、物业服务区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业服务企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的修理、更新和改造费用，应当通第7页共13页过专项修理资金予以列支，不得计入物业服务成本。第十二条物业服务收费按业主房屋产权面积收取。已办理全部权证的，以房屋全部权证登记建筑面积为准。未办理房屋全部权证的以物业买卖合同中约定的建筑面积...