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奥通地产营销机构霍林郭勒地产项目市场调研报告二、项目定位综上所述，项目地块位于新城市政务核心，核心城市区位+城市稀缺景观带这两大区域特性赋予本案可进行中高端档次的开发。因此，整体考虑“在利润最大化的情况下，使销售周期最短”，根据以上的基调进行市场定位。整体定位：行政中心轴线上的水岸大宅宗地自然属性——未来核心城市区位+城市稀缺景观，其卖点优势不言而喻，以“核心区位+亲水+公园”为主要诉求，彰显项目高端的必然性。第四部分----产品规划建议1.1、项目控规1.2、建筑类型制定现有规划类别：小高层+多层产品奥通地产营销机构霍林郭勒地产项目市场调研报告可否加入洋房产品？洋房产品作为普通住宅项目中最高端的产品类型，可以在城市住宅体系中，弥补别墅类产品与多层产品之间的空白，同时可以最大程度的提升产品舒适度和项目档次。分析项洋房硬件条件本案自身条件从占用资源考虑位置要求不高，城市新区和城市生活区皆可。城市东部，城市开发的新方向和未来的新高端居住区。对自然景观资源要求不高洋房是通过自身的产品特性来吸引客户，对外部环境的要求不高，在景色观方面要求不高，本案条件可以满足。土地利用率高于别墅洋房类产品在突出项目品质方面较别墅产品有一定差距，但土地利用率明显高于别墅产品，在普通住宅项目中规划洋房，也可以取得较高的利润，在考虑到容积率最大化和产品档次的情况，洋房无疑是最佳选择，通过概念引导，可以将多层产品以洋房的形式推出，既提高了项目档次，又兼顾了容积率指标。洋房客群层比别墅更广，且更容易被客群接受既有舒适度又能体现身份的洋房是客群接受度较高的产品，别墅的空间享受，多层的外观掩护，在一个三线城市，这样的产品会被城市高端人群中最隐蔽的政府官员接受。从资金流动要求考虑变现能力强从产品角度来看，洋房是多层住宅的一个变种，面积较大，但总价低，属于快速销售可迅速回流资金的产品类型。因此，我们建议本案建筑类型：小高层+多层+洋房奥通地产营销机构霍林郭勒地产项目市场调研报告1.3产品体量产品排布根据以上建议，得出本案大致排布——图示说明丰富的产品线拓展了客户层面，同时带来丰富的天际线，视觉感更佳商业条件梳理分析项商业设立条件本案商业条件从设立规范考虑有主入口，人流或车流量大本项目所处区域整体规划较为先进，景观资源丰富动静线分明，而本项目处于中心位置，但霍林郭勒人口较少，要形成固定的人流车流需要长时间的引导和迁移，当区域形成休闲娱乐行政办公氛围后，商业价值才能显现出来。行车道或人行道一侧两层商业临街而建，符合商业建筑基础规范，建议不要设成步行街，让人流车流均可通行有主力店或特殊吸引点需要商业销售前期重点进行招商工作，建议以餐饮业较有影响力品牌为主客群要求有比较固定的人群地处城市新区，需要产时间的发展过程，才能有较为固定的人群客流，前期主要依托行政中心带来的洋房区洋房区多层多层多层多层小高层小高层小高层小高层商业区尽量避免人为制造挡光房源楼层高度拉平，弥补洋房损失的容积率奥通地产营销机构霍林郭勒地产项目市场调研报告办公人员从资金流动要求考虑变现能力，购买人群视后期商业经营预期影响本项目商业规划为2层，单铺面积较大，前期没有形成商业氛围时变现较慢，中期运营管理难度较大。综上所述，本案商业体量较大，市场培育期较长，建议从主力餐饮店的招商开始运作，最后形成霍林郭勒最具特色风情主题美食购物街。住宅规划建议规划建议与价格建议是本案在确定了大致的市场方向后，对项目建议进行的细化。户室配比建议：洋房：面积区间105~220㎡（含跃层）多层：主力面积80~145㎡小高层：主力面积65~160㎡建议参考户型：多层：建筑面积82㎡左右建筑面积109㎡左右整体进深11.8m动静分区合理，南北通透功能齐全，各个功能区面积适中，结构方正奥通地产营销机构霍林郭勒地产项目市场调研报告建筑面积125㎡左右建筑面积144㎡左右三室两厅两卫设计，南北通透，双向功能阳台，户型方正，动静分区合理，实用性强，性价比极高三室两厅两卫设计，南北通透，双向功能阳台，户型方正，动静分区合理，各功能区面积较大，...