小产权房买卖合同的效力分析研究 法学专业VIP免费

小产权房买卖合同的效力一、小产权房概述（一）小产权房概念辨析广州市花都区人民政府于2018年2月22日发布了针对整个全区“小产权房”现象的定向治理公告，公告表明要严格限制非法小产权房的开发建设，禁止非法出售或者打着出租的旗号非法买卖小产权房，对于非法建立的小产权房，政府有权进行查处和阻止，且对于形成犯罪本质的，政府可以将其移送至司法部门追究其刑事责任，且花都人民政府高度禁止小产权房的私自买卖，且违规建设的房屋花都政府有权予以处置且不需赔偿。花都区人民政府在这一公告中，表明了官方严厉打击这一现象的决心以及各方主体非法建设、买卖该类房屋的严重后果。虽然在这一公告中，小产权房这一概念被引用并且多次出现，但至今在现行的法律法规中对其尚没有统一使用的定义。可不少学者在尝试对这一概念作出定义时，都离不开对“小”的解读。小产权房，又或者说是乡产权房，对这一概念的解读是离不开与大产权房的比较的。现阶段我国施行的土地制度是社会主义公有制，《宪法》第10条分别对城市土地和农村、城市郊区等土地的权属做出了规定，分别对应全民所有制和劳动群众集体所有制，这一土地制度在《土地管理法》中也有说明。在城市土地国有的背景下，土地的实际使用者以支付一定的土地出让金的方式有偿得到国有土地的使用权，再通过一整套流程履行和获得相关手续及证书，之后政府给予购买者《土地使用权证》和《房租所有权证》等证明性文件证明其具备该处土地的使用权和房屋的所有权。当然土地的使用权因为使用用途的分别有着不同的使用年限要求，居住型房屋用地的使用期限多数为70年，而用作工业生产的土地只有50年的使用年限，另外一些用于商业发展、旅游产业发展和娱乐发展的土地使用年限仅为40年。对应的小产权房，则是在农村地区进行专门建设的土地以及房屋，使用者不需要支付土地出让金等费用，乡政府或村政府颁发权属证明或完全没有权属证明的房屋。也就是说，大小产权房的分类依据在于获得土地的来源，以及由何种机关向所有人颁发相关产权证明。（二）小产权房的特征小产权房是我国特色土地制度下的产物，大多数国家是以土地私有制为基本的土地制度，而不像我国存在集体所有的土地。现阶段我国小产权房主要以这三类为主：第一种是政府直接批准的用于在农村进行居住的小产权房，这类房屋的共同特征在于其土地使用证是由县级人民政府颁发的，再一种是在集体所有的土地上建立的房屋，这类房屋缺乏建筑证明以及必要的审批文件，大都是通过乡镇以及村民集体共同开发建设的房屋，第三类就是单独的公司或者个人在农村集体的土地上进行工业、商业、娱乐等方面的建设。该类房屋中既包含经过批准建设的，也包含未按照法律规定要求进行建设，一般不具有房屋产权证明。小产权房主要要以下特征：1.在农村集体所有的土地上建立的房屋属小产权房，在农村地区最为常见，也见于城市周边地区和郊区，这是小产权区分于大产权的一大不同，因为土地使用者通过支付土地出让金获得国有土地使用权，然集体土地属于集体所有，因此集体经济组织成员不具有土地的使用权。2.小产权房的第二个特点就在于其可能拥有乡镇或者村政府给予的产权证明，或者完全不存在产权证明，也就是说不具备国家房管局承认的产权证书，其中最主要的就是“两证”，这也影响着该类房屋是否能在市场上流转。3.此外，由于小产权房缺乏国家房管局承认的产权证书，因而小产权房屋一律不具备抵押、拍卖、过户资格，不能进行过户、抵押、贷款、拍卖等。且一旦涉及这些事项，还有可能引发小产权房交易双方间无止尽的纠纷。4.价格低廉，风险高。这也是小产权房的一大显著特征，也是小产权房能在当今火爆的房地产市场中争得一席地位的重要原因。在城市外围、郊区土地被不断开发的背景之下，对比商品房高企不下的价格以及昂贵、繁琐的手续，以城市中心为生活圈的人大多数已经不再介意花费一定时间在交通往来上，以多支出时间和劣于城市的区位换取金钱上的利益。小产权房因为无需支付土地出让金且多为私下交易，省去多笔手续费，因此价格优势明显，但是正因此它没有商品房的两证，因此不受法律的保护，且受国家政策...