商品房预售合同解除纠纷中的贷款银行权利研究分析 法学专业VIP免费

引言(一）研究背景借由上述交易模式，购房者增强了支付能力，取得了所购房产期待权；开发商收到全额房款，快速回笼了资金；银行拓展了业务，带来相对稳定的利息收益。三方各获其利，可以说设计的精巧至极。按揭贷款业务是商业银行一项重要的资产业务，对推动普通民众居住条件的改善、促进房地产行业的持续活跃和国民经济的稳定发展起到了重要作用。同其他资产业务相比，按揭贷款业务的风险虽然较低，但仍不可避免，这是由贷款业务的风险通性决定的。首先，按揭贷款对购房者是一项较重的经济负担。几十万元甚至数百万元的按揭贷款对银行来讲仅相当于是一笔零售贷款，但是对购房者及其家庭来讲却是重担，很大比例的家庭需要将大部分的月收入用于偿还该项贷款，因此购房者家庭收入来源的不稳定或者各项支出比例的变更，可能会使按揭贷款存在较大的违约风险；其次，按揭贷款的期限较长，少则数年，多则近30年，银行承担该类贷款风险的期限远超其他类型的贷款；再次，经济形势的不稳定、房地产市场的波动以及相关政策的变动同样会给银行带来风险，而银行的风险又可能发酵引起整体性的经济风险。1例如，2008年美国次贷危机引发了全球金融危机与经济衰退。因此，笔者认为，当前形势可能会催生开发商资金链断裂导致项目烂尾、迟延交房等现象，商品房买卖合同纠纷的数量预计会进一步增多。商品房买卖合同是按揭法律关系的基础，如果商品房买卖合同被解除,可能进一步导致商品房按揭中的借贷关系、担保关系等引发一系列不确定的变化，相比较其他合同解除纠纷而言，商品房买卖合同解除纠纷的司法处理显得更为复杂。最高人民法院于2003年制定公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）是调整商品房买卖合同纠纷的重要规范，其中第24条、25条商品房买卖合同解除纠纷和按揭贷款合同解除纠纷得以一并处理的主要依据。该司法解释至今已施行近15年，在司法实践中显现出法理基础不明、调整范围有限等问题，难以满足当前按揭情况下商品房买卖合同解除纠纷的规范需要。（二）研究对象鉴于此，本文拟仅针对商品房预售中的商品房买卖合同解除纠纷展开研究。另外，该类商品房买卖合同解除纠纷的产生多因交房、办理商品房权属转移登记出现障碍导致，此时商品房权属转移登记尚未办理，购房者享有的仅是所签商品房预售合同赋予的对房屋产权的期待权利。本文写作过程中，将以问题为导向，使用比较分析、规范分析、实证分析等研究方法，以期围绕研究对象得出确当的研究结论。（三）研究意义本文的研究思路是从银行视角出发，梳理商品房按揭相关法理关系，围绕银行在按揭贷款合同项下享有的权利，重点探讨商品房预售合同解除纠纷中按揭贷款合同的司法处理，在平衡各方利益以及注重法律效果和社会效果统一前提下，就该类纠纷如何处理得出结论，并针对纠纷处理在司法层面如何规范、立法层面如何完善以及银行如何应对该纠纷处理模式给其实体权利造成的影响1参见宋怡欣：《按揭贷款风险控制法律制度研究——以信息不对称为核心》，2014年华东政法大学博士学位论文，第1页。提出建议。1.理论意义对商品房预售合同解除纠纷中按揭贷款合同如何处理，《商品房买卖合同司法解释》相关条款规定的过于简单，导致实践中理解不一，而不同理解产生的根源在于相关条款的设计没有明确法理基础，通过对比不同的理解观点并借鉴国外有关制度进行分析，得出应有之义，会对我国商品房按揭制度的研究与完善有所贡献。2.现实意义首先，在商品房预售合同解除纠纷中，能否恰当处理按揭贷款合同与商品房买卖合同的关系直接影响各方的利益，关系到当事人利益的保障、金融安全以及社会秩序的稳定等诸多问题。2其次，实践中商品房预售合同解除纠纷的处理相对混乱，通过本文研究，可为该类纠纷的规范处理提供一些建议，增强法官判案的可操作性。再次，基于商品房预售合同解除纠纷处理可能对贷款银行实体权利造成的影响，从纠纷产生的源头出发，对贷款银行在业务开展层面坚持合规经营提出建议，可较大程度上减少后续风险发生的可能性。一、商品房按揭所涉法律关系（一）基础法律关系...