下载后可任意编辑商业物业租赁合同中的法律实务问题解析北京市 君和律师事务所 张丽萍分类：零售物业（商场）、写字楼物业第一部分 意向书PART1构成租赁合同的意向书（违约条款）VS 不构成租赁合同的意向书（定金罚则）【构成】是由有权双方签署、由双方真实意思表示所签署、租赁内容是确定可行的、不违反法律及社会公共利益定金：转为租金、租赁期间保证金，20%PART2 购物中心租赁协议1、租金和物业管理费调整租金支付方式：固定基准租金、提成租金、固定基准租金及提成租金孰高（注：考虑电商冲击）净租金：扣除营业税、增值税和其他税费后的租金提成租金：通过商场 POS 机/提交全部营业额（如何计算营业额，扣除税费）物业管理费调整：《物业管理条例》第 42 条，业主对物业服务费的支付承担连带责任【建议】给出租人的建议：要求承租方承诺保证，未经出租人同意，不得与物业达成间接影响物业费调整的约定给承租人的建议：约定调整比例、次数等约束，如按实际运作成本调整、统一调整物业费的依据等2、维修义务：除另有约定，出租人的义务；自行维修，出租人承担【建议】给出租人的建议：列明具体的维修、保养义务（如：主体结构、中央空调系统），以外由承租人承担（esp.商场租赁）给承租人的建议：楼宇重要部位的维修和保养，电力、管道、公共区域、房屋结构、外部空间3、物业管理服务：自行管理/委托管理（注：具有资质；推举委托管理，转移风险）。包括：物业共用部位的维修养护和管理、物业共用设施设备的运行维修养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生垃圾收集清运及污水管理的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理…………4、优先购买权：出租人提前三个月通知，承租人在收到通知后 15 日内未明确表示购买的视为放弃【建议】给出租人的建议：约定承租人明确放弃优先购买权下载后可任意编辑给承租人的建议：就此支付违约金5、楼宇抵押情况将已抵押的财产出租：告知承租人；抵押权实现，租赁合同对受让人不具有约束力【建议】给出租人的建议：说明抵押情况给承租人的建议：要求抵押权人出具抵押物的同意函，避开风险；抵押权实现提前通知，且保证不影响租赁合同6、违约条款：《合同法解释二》超实际损失的 30%，属于过分高于造成的损失（一般 3-6 个月）江苏省高院：闲置租金/经营损失，但不得超过 6 个月上海市高院：不得超过 3 个月出租人的违约条款：质量问题、房屋损坏、无法进入房屋、公共事业空调等持...
