下载后可任意编辑未完成权属登记房屋的买卖合同效力分析一、案情简介江某于 2024 年 4 月向于某转账支付 200 万元，预购案涉土地使用权及房屋（案涉土地已办理有国有土地使用权证，但地上房屋未取得房屋产权证），转账后双方签订《土地、房屋转让协议》一份，约定于某以 1800 万元的价格将某宗国有土地 5000 平方米及地上未办房产证的房屋约 3800 平方米的两处物产一并转让给江某，并约定转让协议签订后十日内买方支付 1400 万元，土地过户完成后支付余下 400 万元。协议签订后，于某向江某出具收条一张，载明已收到江某转让款 200 万元。其后，江某未支付剩余款项，房屋也未进行过户登记。于某至今不能确定房屋取得权证的具体时间。2024 年 5 月，江某向某法院提起诉讼，诉请确认其与于某签订的《土地、房屋转让协议》无效并返还已支付的 200 万元。于某提起反诉，要求确认该协议有效。二、对该案两种处理意见的分析该案审理焦点即为江某与于某签订的《土地、房屋转让协议》是否有效，对此合议庭成员之间存在两种处理意见，笔者将对两种不同处理意见的理由及价值取向作初步分析。（一）第一种意见：案涉协议有效，江某的诉请不成立1.得出这一结论的理由：第一，根据《物权法》第十五条规定“当事人订立有关设立、变更不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的成立和生效要件，只要合同是当事人之间的真实意思表示且不损害国家、集体和他人的利益就应当自其成立时生效。故对江某提出的案涉房屋未办理产权证书，转让违反法律禁止性规定，合同无效的主张应不予支持。第二，对于江某认为于某以欺诈手段使其在违反真实意思的情况下签订该协议，协议无效的主张，因房屋转让协议载明案涉房屋未办理房产证，江某对于房屋未办证的事实应是明知的，不存在被欺诈的情形，故不应支持江某的该主张。另外，即便江某能举证证明合同订立时对方存在欺诈的情形，因合同法明确规定确认以欺诈手段订立的合同无效要以损害国家利益为前提，江某的利益不能等同于国家利益，其以对方欺诈为由主张合同无效的诉请不应得到支持。2.此种观点的价值取向分析。一是着眼于当事人双方的意思表示，尊重当事人之间的自由意志。案涉协议系江某与于某的真实意思表示，经过充分协商，双方通过协议确定了各自的权利与义务，在当时的...
