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2004 年青岛市房地产市场分析报告一、青岛市的地理环境和人口青岛市地处山东半岛南部，位于东经119° 30′ ～ 121°00′ 、北纬 35° 35′ ～ 37° 09′ ，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为 10654 平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102 平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552 平方公里。青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响， 故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润， 雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1 个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低， 持续时间较长。 据 1898 年以来百余年气象资料查考， 市区年平均气温12.7 ℃，极端高气温38.9 ℃（2002 年 7月 15 日），极端低气温－16.9 ℃（ 1931 年 1 月 10 日）。全年 8月份最热，平均气温25.3 ℃； 1 月份最冷，平均气温－0.5 ℃。日最高气温高于30℃的日数，年平均为11.4 天；日最低气温低于－ 5℃的日数，年平均为22 天。降水量年平均为662.1 毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17％、57％、21％、 5％。年降水量最多为1272.7 毫米（ 1911 年），最少仅308.2 毫米（ 1981 年），降水的年变率为62％。年平均降雪日数只有 10 天。年平均气压为1008.6 毫巴。年平均风速为5.2米/ 秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73％，7 月份最高，为89％； 12 月份最低，为68％。青岛海雾多、频，年平均浓雾 51.3 天、轻雾 108.2 天。2003 年底，全市共有720.68 万人，比上年（下同）增长0.70 ％。其中，市区246.77 万人，增长2.08 ％；五市 473.91万人，基本持平。全年出生人口51076 人，出生率7.11 ‰；死亡 48110 人，死亡率 6.70 ‰；全年净增人口50269 人，人口自然增长率0.41 ‰。全市登记暂住人口（1 个月以上者） 91.19万人，其中市内四区25.39 万人。二、青岛市居住格局及发展变化解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三...