房产规划 1. 租房或购房的决策 A.购房越划算： a.通货膨胀率上升 b.房价成长率上升 c.房租成长率上升 B.租房越划算 a.贷款利率上升 b.房屋折旧率上升 c.房屋维护成本上升 2. 租购房比较方法——年成本法 A.租房年成本=押金×机会成本+年租金 B.购房年成本=首付×机会成本+年贷款利息+年维护费用—房价年涨幅 3. 租购房比较方法——折现值法（不考虑机会成本） A.租房净现值影响因素 a.押金越高，租房净现值越低 b.年租金越高，租房净现值越低 B.购房净现值影响因素 a.房屋维护成本越高，购房净现值越低 b.房屋折旧率越高，购房净现值越低 c.未来房价越高，购房净现值越高 4. 期房合理价 期房合理价格=现房价—购房期到交房期之间的房租现值 5. 房地产估价方法 A.成本法：房价=土地价格+建筑成本+资金利息成本+合理利润 B.收益法：房价=净房租/收益率 （适合商铺、写字楼的估价） C.市场法：房价=同地区房屋价格×调整系数 （适合 住宅的 估价） 教育金规划 1. 教育金规划的必要性 A.持续时间长、支出总额大、成长率要高于通货膨胀率 B.要提早规划、从宽规划，投资报酬率不宜过于保守，至少高于续费成长率 C.与退休规划期高度重叠，二者不应合并规划 2. 子女教育金负担比率的计算 教育金负担比=届时学费支出/届时税后收入 3. 教育投资的报酬率（普通年金求 i）毕业后工资差异越大、工作时间越长，报酬率越高 FV=0 PV=深造的学费成本+深造期间放弃的工作收入 n =毕业后可工作的年限 PMT=毕业前后的薪资年差异 4. 子女教育金规划工具 A.教育金补助：贫困学生，特殊身份（少数民族、军政） B.国家助学贷款：贫苦学生，毕业后贷款利息自行承担 C.中低风险的基金：离上学年限越长，股票基金的比重可越高 D.教育年金保险：储蓄和保障功能，通常附加保费豁免条款 E.子女教育金信托：财产的独立性，适合出国、离婚、高收入家庭 信用管理 1. 信用控制指标 A.贷款安全比率：（若有房贷，上限可以设的高一点） a.贷款安全比率=每月偿债现金支出/每月净现金流入 b.每月净现金流入=工资—三险一金—个人所得税 B.信用额度运用比率（比率越高，出现偿付危机越高） 最大信用额度=最大信用贷款额度+最大抵押贷款额度 最大信用贷款额度=收入×贷款倍数 最大抵押贷款额度=资产×贷款成数上限 C.理性信用额度 理性信用额度×（最低还款比率+贷款利率）=合理还款上限 2. 杠杆投资的净值报酬率...
