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科瑞置业有限公司长葛项目经营计划书目录第一章、房地产市场宏观分析和长葛市场分析第二章、分期开发节奏第三章、设计工程计划第四章、营销计划第五章、项目经济技术分析第六章、项目财务分析第七章、管理计划第八章、项目授权内容第九章、报告审批流程第一章：房地产市场宏观分析和长葛市场分析一、房地产市场宏观分析（一）2009 年初房地产行业开始全面复苏，房价也开始稳中有升。到 2009 年下半年至 2010 年 4月份房地产市场政策调控前，房地产进入一个非理性报复性的飞速发展阶段。其表现为：一是房价普遍持续过快上涨，尤其是一线城市房价疯狂上涨；二是市场上投资、投机行为盛行。因此，国家在2010 年 4 月 13 日和 15 日分别出台了非常严厉的新政策，以调控房地产行业。新政主要有以下内容：1、未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动；2、购买首套自住型面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%。3、贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍。（实际大部分银行采用基准利率的 1.15 倍）4、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。（备注：银行在实际操作中对三套房贷款已停止审批）连续出台政策而且力度之大是前所未有的，对房地产市场影响是巨大的：其一提高入市门槛，二套房需求将受到抑制，市场观望盛行；其二短期内投资客抛售量增加，业主降价销售。（二）房地产行业仍是中央及政府拉动经济增长，扩大内需的必然选择，是依靠的重要产业力量；而且房地产是特殊商品，高度的金融资产性质，决定了其在新兴市场国家发展时代具较高的投资价值；同时供求关系及土地成本等原因。所以，从中长期来看我们认为房地产依然是朝阳行业，发展前景较好，而房价在经历震荡后上升趋势不会改变。二、长葛市场分析和房地产现状（一）长葛位于豫中平原腹地，南临魏都许昌，北接省会郑州，东观汴京开封，西望古都洛阳。总面积 648.6 平方公里，总人口 79 万人，是河南省 18 个“改革、开放、发展”特点试点县之一。预计 2009年全年完成生产总值 246 亿元，财政收入 15 亿元，全社会固定资产投资 120 亿元，社会消费品零售总额 59 亿元。长葛有着较为发达的工业基础，是河南省乡镇企业、民...