关于万科地产的调研分析

关于万科地产的调研分析 目 录 一、企业状况及发展沿革 ................................... 2 1、万科简介及现状 ..................................... 2 2、发展沿革及背景 ..................................... 3 二、万科的产业布局 ....................................... 5 1、全国城市布局 ....................................... 5 2、区域纵深布局 ....................................... 6 3、城市战略开发 ....................................... 7 4、项目网络分布 ....................................... 8 5、市场细分 ........................................... 9 6、标准化 ............................................ 10 7、物业管理 .......................................... 12 三、万科的商业模式 ...................................... 13 四、经营状况 ............................................ 18 五、风险隐患 ............................................ 20 六、展望 ................................................ 22 一、企业状况及发展沿革 1、万科简介及现状 万科企业股份有限公司成立于 1984年 5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。总部设在深圳，至 2011年，已在 20多个城市设立分公司。2010年万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。 万科 1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，面对房地产的自 2004年以来的历次市场调整，万科均得以逆势扩张，实现全国市场占有率的不断提升。 2011年万科实现销售面积 1075.3万平方米，实现销售金额1215.4亿元，同比 2010年分别增长 19.8%和 12.4%，计算可知万科楼盘 2011年平均售价为 12049元/平方米。业务已覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的 42个城市。 万科在 2008年后市场调整期的优异表现源自于其前瞻的战略、灵活的应对、坚决的执行、产品与管控能力的全面提升。万科的表现优异可总结为：一是始终坚持面向自住购房者的产品定位，以中小户型普通商品房为主，2010年万科 144平方米以下户型占比达到 88%，且这一比例在 2011第四季度达 91%。二是坚决贯彻快速销售的策略，坚持把新推盘当月销售率达到 60%视为比较理想的销售速度。第三，2011年年初万科已经预计到市场变化的可能性，加大了上半...