商业运营管理手册 与计划书 第一章 运营管理部门的组建及工作职能 一、运营管理部门的组建 运营简而言之就是整个商场的运作和经营管理，运营的基本特点是标准、细致、效率、协作、创新。商业地产只有通过良好的整体运营，才能体现真正的商业价值，也才能实现开发商、管理者、投资者、运营者、消费者五者之间的利益关系，从而实现互惠共赢。为了确保物业运营管理工作开展目标的一致性和统一性，在组建上，绝对不能把商业运营和商业管理两大部分分属不同的公司实体，而应该在一个运营管理公司的基础上，围绕物业运营作为主体，物业管理作为辅助，并设置其他配套功能。这样才能实现把商业物业的运营做旺，充分挖掘和提升物业价值；兑现开发商的承诺，通过运营管理公司来协调各方面的关系，开展优质运营管理服务，逐步实现开发商之前的承诺的目的。 二、运营管理部门组建的必要性 1、开发遗留价值的交接与核算 项目开发过程中，会有不少产权资产和无 产权资产成 为开发商的遗留资产，这些 资产包 括 ： 商场初 期 个别 未 出 租 的商铺 、商场室内 外 广 告 位 、室 外 及地下 停 车 场、多 种 运营摊 点、配套的仓 库 及为商场运营设计 的网 站 信 息 等 等 ，这些 资产不可 能靠 开发商自 主进 行 运营和管理，必须 要组建专 门的商业运营管理公司，来为这些 资产进 行 专 门的运营管理，使 这些 资产能够 产生 现金 流 ，为开发商提供 良好的收 益来源 。 2、确保项目的运营兴旺和持续发展 项目销售与招商的成功，远远不是结束，相反，只是一个开始，必须要通过精心的筹划运营管理，使商场在开业后稳定运营，走向兴旺之道，并且能够持续的发展，实现开发商、投资者、运营者等多赢的局面，这才是一个商业地产项目良好运营的观念，任何的短期利益行为，都会给项目整体带来不可估量的负面影响。 所以，一个专业的运营管理团队，会实现项目的整体良好运营并使得项目可持续稳定发展。 3、 系统各方面的关系 商业物业销售后，项目因产权分散，商业地产项目在开发运营过程中牵涉的关系和环节很复杂，其整体的运营管理将会遇到不少问题，这就需要专门的运营管理公司来协调好个方面的关系，才能把商业物业整体的运营带动起来。 4、开发商自身可持续发展的需要 （1） 令商业物业保值、增值，盘活开发商的固定资产。 （2） 增加资金运作途径。 （3） 专职处理商业物业问题。 运...
