关于完善警情研判机制的报告荣宣公司所属三幅商业用地研判报告第一章前言本次调研主要针对土地价值的考量，地块优劣势分析，并以此为目的对三地块进行了实地考察与走访，收集到了一些基础信息与市场信息，结合目前融资环境，对公司资产进行融资立项前景预估。第二章概要1.调研对象：公司所属的军屯、清流、利济土地2.调研内容2.1土地基本概况：2.1.1地理位置a.军屯市场土地地块占地9.8亩，位于XX市二绕内新都区军屯镇文昌村，是军屯镇镇政府等行政机构所在地，距XX市中心直线距离29公里，车程1小时；距g4202高速入口6公里，车程10分钟；b.清流市场土地地块占地8.6亩，位于XX市二绕外侧新都区清流镇均田村，所属区域为清流镇主场镇，距XX市中心约36公里，车程1.2小时；距g4202高速入口2公里，车程5分钟；c.利济市场土地占地6.95亩，位于XX市二绕外侧新都区清流镇利济场镇，距XX市中心约33公里，车程1.2小时；距g4202高速2.5公里，距成彭高速2公里，靠近105省道。2.1.2周边环境及配套情况a.军屯市场目前闲置，无经营项目，地块被居民自建房围绕，附近主要由本地人修建的自建房形成乡镇社区，周围有大面积农田及被规划但未开发土地，此土地来源于原农贸市场搬迁遗留地，周边市政配套包含政府机构，卫生院，学校，银行，汽车站，农贸市场等，以及自建房形成的临街商业。b.清流市场地块目前为场镇农贸市场，由我司经营管理，周边多为原住民住宅、临街商铺，以及政府行政机构等，1公里以内有政府职能机构、公立医院，银行，学校，小型商超及其他居民服务类设施。c.利济市场地块目前作农贸市场用途，由我司经营管理，周边主要为务农群众居住地，房屋多以自建房为主，作为清流镇的管辖场第1页共4页镇，配套与清流市场相比，有所弱化，但居民生活基本配套完备。2.2.地块价值分析2.2.1综述上述三地块，均在成都北部区域二绕内外，根据XX市政府近期公示的《XX市城市总体规划（20XX-2035年）》草案内容，政府将高质量改造北部区域，增强区域一体功能新支撑，定位北部区域为都市功能优化区，是发展开放型经济的重要区域，主要加快国际铁路港能力建设，强化国际货运功能，打造国际铁路物流贸易中心和铁路门户枢纽，并以此来进行产业升级；同时划定占比达北部区域近50%的一级通风廊道，用以控制建设用地蔓延。在此基础上，加快老工业基地和老旧社区改造，完善基本公共服务功能，提升北部区域宜居环境。对以上内容的解读，简述为政府对北部区域的改造主要针对提升区域内的居住环境，将过往的脏、乱、差环境进行大力治理，产业规划着重发展铁路物流运输，并以此带动其他产业升级，结合上述内容，我司三块商业用地从发展上来看，具有良好的潜力，三地块均在城镇内，均为农贸市场，处于城镇居住中心，但面积偏小，最大不超过10亩，最小近7亩，且附近居民消费水平偏低，加之20XX年的环保治理活动，导致原本区域附近的小企业厂房，大面积地停工，外迁，进一步导致城镇消费能力下降，因此目前而言，如果开发以当地居民为主消费力的商业项目，会有许多问题需要考量。2.2.2分述a.军屯地块军屯地块所在地军屯镇，根据政府公布的信息，人口2万，加之文化底蕴，是三地块当中总体情况相对占优的，占地面积最大，离城中心最近，交通方便，政府配套相对完善，目前中小企业数量相对而言也是最多的，前文提到过的城镇消费能力下降，就是来源于军屯的市场信息反馈，得到的信息是因20XX年环保整顿，企业停工或外迁，导致20XX年农贸市场的每日人流量不如20XX年的一半，另外考察到当地临街铺面多数由外地人承租用于经营，但街道车少人少，进一步佐证了当地消费能力的下降。此外一个可关注信息，就是地块几百米外由香投集团开发的拆迁安置住宅项目，已经空置几年，迟迟未动工。b.第2页共4页清流地块清流地块所属清流镇，人口3万多，因利济镇的并入，扩大了行政面积，目前地块为传统农贸市场，是镇上居民菜篮子的主要供应地，人口多以当地居民为主，主要从事农耕以及水果类种植，从地图景象结合政务公开信息，中小企业较军屯镇少一些，同时与之对比仅有10余分钟车程的新繁镇，后者则有泡菜之乡的美名，商业住宅也开发良多...
