老树发新芽--广州白云堡豪苑“以租带售〞营销筹划案解析白云堡豪苑是广州市顶级豪宅社区之一，提起白云堡广州市的民众几乎无人不知、无人不晓。但这个楼盘开发期前后长达十年，在这期间广州市的高档住宅市场经历了急剧的市场变化，白云堡的房价 1998 年开盘时是 14000 元/平方米，到 2024 年 9 月已经下降为 7000 元/平方米，掉了一半左右。如何摆脱白云堡销售和售价直线下跌，改变高档豪宅楼盘不断贬值的颓势，使白云堡这棵“老树〞重新焕发出青春和活力?通过成功进行“以租带售〞的营销筹划，才使白云堡转危为安，度过了市场骤变带来的销售和经营困境，迎来了新春和生机，使一个行将败落的老树发出了翠绿的新芽，也使白云堡豪苑的开发划上了一个圆满的句号。下面我们从筹划的创意、论证、操作和检验这四个方面对白云堡豪苑“以租带售〞营销筹划案进行解析。 一、“以租带售〞筹划创意的产生 1、工程背景 广州白云堡豪苑占地面积为 22 万平方米，总建筑面积为 17 万平方米，共有 412-666 平方米/栋的独立别墅 177 栋，221 平方米/套的低密度豪华公寓280 套，入住率高达 82%。白云堡自然环境极为优越，三面环山，一面临湖，绿化率高达 65%，水面面积达 4 万平方米。1994 年初开工开发，先后开发了三期别墅和三期低密度豪华公寓，深受市场的欢迎。到 2024 年 9 月，白云堡最后一期别墅和低密度豪华公寓已经开发完毕并推出市场，但还有几十套别墅和上百套公寓在售，市值达 2 亿多人民币。 白云堡的交通条件、配套设施、物业管理、治安条件在广州市高档物业中是首屈一指的，而且白云堡作为广州市顶级豪宅和成熟高尚社区的形象也已经深化人心。但由于广州市豪宅市场已经出现严重供过于求的现象，市场供求关系发生了急剧的变化，白云堡豪苑一下子就从卖方市场转化为买方市场。房价一降再降，但买家和业主并不领情，许多高价购房的业主甚至十分抵触和反感开展商降价促销的行为。在这样的情形下，白云堡所承受的市场压力是相当之大的，与前几年豪宅市场最畅销的情形简直无法相比。白云堡将最后一期别墅和公寓推出市场时，但打了 200 多万的广告，销售结果不甚理想，只卖出几套公寓，营销费用高达百分之十几，无奈之余打算破釜沉舟，继续降价促销。 2、创意的产生与构思 经过初步调查讨论发现，在豪宅市场竞争如此剧烈的情况下，假如白云堡仍然按常规以自住型买家为主要的市场目标，市场的竞争程度就必定会十分剧烈...
