房地产开发建设六个大节点：拿地、规划、开工、开盘、清盘、入住！A、土地获取阶段一、土地信息收集现状图：落实地块具体位置及周边情况规划设计条件：落实规划条件，了解限制性条件现场踏勘：对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。了解周边配套情况：了解地块周遍的商业、教育、交通等情况了解该区域未来规划情况：了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。二、土地初判了解地块的上市方式和土地款:同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情1.2.3.4.5.1.2.3.1.2.3.4.况:成本测算了解当地的房地产市场状况:产品形式、开发周期的安排三、土地深判可行性研究报告：现状图（四至电子文件）市场深度调研项目最终定位成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选开发周期及付款计划项目方案确定现金流测算四、寻找合作资金项目招商报告（前期阶段）：区域宏微观市场研究、项目招商版盈利能力分析明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）:项目商业策划书、合作伙伴确定、合作方案确定、合作细节确定引资（商业计划书）:签署战略合作协议合作实施（实施阶段）:合作公司成立及相关手续办理五、投标、摘牌投方案标：项目方案确定投经济标：确定土地上限拍卖：竞争对手分析、确定土地上限、价格5.6.7.&1.2.3.4.1.2.3.4.1.敏感性分析、制定拍卖战术挂牌：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术六、签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件：交纳政府净收益，契税，交易费七、用地规划许可证土地出让合同、出让金、交易费交费证明八、确权企业投资项目备案：办理房地产开发资质预审表、委托工程咨询资格机构编制申请报告、向项目备案机关提交申请报告、建设用地规划许可证、原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）、土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）、土地出让合同、核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图交费证明：缴纳土地费用1：500 现状地形图 3 份详规9、办理土地证土地出让合同交费证明：缴纳土地费用建设用地规划许可证地籍图 4 份（薄膜图）土地登记申请书1.1.1.2.3.1.2.3.4.5.6.7.土地确权来源证明文件申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明B、规划设计阶段一、区域市场调研项目所在地房地产市场总体供求现状项目周边竞争性楼盘调查项目所在商圈或临近商圈现状...
