房地产开发成本财税处理疑点、难点、要点精讲研讨会讲义杨文国第一节 成本计算总则 一、开发产品成本会计核算口径、企业所得税计税成本和土地增值税扣除项目的区别与联系 (一)企业所得税和会计口径区别与联系 《国家税务总局关于做好 2024 年度企业所得税汇算清缴工作的通知》(国税函[2024]148 号)：根据企业所得税法精神，在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应根据企业所得税法规定计算。企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。 (二)土地增值税和会计口径区别与联系 《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发[1995]110 号)第五条第二款第(三)项：根据新会计制度规定……。 92 年出台的两制。 (三)企业所得税和土地增值税扣除项目区别与联系 1.据实扣除与定率扣除 2.特定项目不同处理标准(预提费用、利息) 二、开发产品成本计算周期与会计核算报告期的关系 第二节 成本对象划分原则 一、企业所得税计税成本对象的判定原则和实战税务稽查 以下六个原则，会计上没有，是新 31 号文件规定的。 (一)可否销售原则 如物业管理用房是业主共有、小学要赠给政府等。 (二)分类归集原则 (三)功能区分原则 (四)定价差异原则 商业与住宅 (五)成本差异原则 砖混结构等 (六)权益区分原则 是代建还是自己开发。我省 2000年 93 号文件。第四条理解有问题，不能垫付资金的理解不正确。是惠彦超起草的，浙江取掉了我省的第四个条件，不以受托方的名义办理工程结算。以下是总局 2000 年指令性检查时发现的，各省报自己的案例。共 360 个案例。例题 1：重庆市恒大绿洲项目，规划用地面积 9 万平方米，建筑面积 38 万平方米，主要修建小高层和高层两种形式的住宅，有幼儿园、综合楼、风情商业街、车库等配套设施。主要是说成本对象的不同。例题 2：重庆市碧桂园桃花新城，规划用地面积 28.88 万平方米，建筑面积约 42.45 万平方米。开发产品类型主要有：虹桥花溪的双拼别墅、联排别墅和桃林画坊的多层洋房、高层洋房及地下车库、地上车位，配套设施有：幼儿园。 案例分享：青岛混淆成本核算对象偷税案件。 二、房地产企业所得税成本对象和土地增值税清算对象的区别与联系(一)各地土地增值税清算类型划分标准对象土地增值税清算对象 1土地增值税清算对象 2土地增值税预征对象文号财税[2024]187 号国税发〔...
