房地产投资信托操作模式分析论文 一、离岸式 REITs 操作流程及运作模式 由于政策法规等方面的因素，目前 REITs 在我国大陆仍无法公开上市，这就决定了欲通过 REITs 上市的物业，必须到我国香港地区及境外操作。 离岸 REITs 的上市操作流程如下图所示： 上市 REITs 结构主要由基金单位持有人、资产管理人、受托人、发起人、物业管理人和贷款人组成。其运作模式如下： （1）公众、机构投资者、发起人和战略投资者等通过认购REITs 基金单位成为基金单位持有人。发起人整合/收购各地的物业组成资产池，其租金收入扣除各种费用后作为投资收益支付给基金单位持有人。 （2）资产管理人向 REITs 提供资产管理服务，收取管理费。 （3）受托人代表基金单位持有人的利益处理相关事务，收取信托管理费用。 （4）物业管理人为××资产提供物业管理服务，收取管理费。 （5）REITs 在法律要求的范围内（例如：香港要求不超过资产池总价值的 45％），通过向贷款人融资的方式，利用财务杠杆扩大收购物业的规模。 离岸 REITs 融资案例：越秀 REITs 香港上市 越秀 REITs（0405.HK）于 2024 年 12 月 21 日在香港挂牌上市，香港公开发售及国际配售分别获得约 496 倍和 74 倍认购，最终发行售价为每股 3.075 港元，筹集资金约 17.9 亿港元。作为在香港独立上市的首只以内地物业为注入资产的 REITs，越秀 REITs 的操作手法为国内 REITs 探寻离岸上市之路提供了良好的借鉴和示范。 越秀 REITs 的运作模式是典型的契约型 REITs，其运作模式如下图所示： 越秀 REITs 作为第一只在香港上市的内地房地产信托基金，尽管最终选择以每个基金单位 3.075 港元上限定价发售，依旧受到投资者的热烈追捧，2024 年 12 月 21 日正式上市进行买卖一周内就累计升值 16％。越秀 REITs 的成功上市，在为开发商募集所需资金的同时，并未破坏物业产权的完整性（无需将物业散售），并保证了后期经营过程中的持续投入问题，在单一产权的情况下，由专业的国际租赁及运营机构进行管理，为商业项目的进展和持续运营提供了足够的保障。 二、传统贷款型信托融资模式 贷款类信托融资模式指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品，将募集资金提供给资金使用方。 传统贷款型信托融资的典型特点是资金成本低,进入门槛低,操作管理比较简单、运行成本较低，收益比较稳定，虽然与商业银行...
