“格林公寓”（暂定名）项目定位及产品建议方案一、市场产品特征：布心目前在售项目较少，蓝堡公寓正处于热销中，理想新城 2期下个月面市，东湖新地带处于尾盘阶段。通过对区域住宅项目市场调查，区域市场具有如下特征：1)建筑规模：片区内在售楼盘多为中等偏小规模，物业形态以多层、小高层为主。理想新城 2 期建筑面积大概 5 万多平方米，蓝堡公寓建筑面积 1.8 万平方米，还有东湖新地带剩下的部分面积，三者合计面积大概在 8 万平方米左右。2)建筑类型：该片区住宅项目主要以多层、小高层组成。中高层主要分布在太白路两旁和东湖路的南端，如：君逸华府、碧岭华庭、彩世界、东湖新地带等。多层、小高层主要分布在太白路以北的地方，如：理想新城、山湖居、绿映居、心怡花园等。3)户型：布心片区在售楼盘中大户型与小户型套数比例约为：60％和40％。蓝堡公寓是布心房地产市场相对而言定位比较明确的小户型物业，应该说中户型是布心市场的主力。从市场的供求关系和租赁市场的需求来看，小户型的空间非常大。 在面积方面，二房的面积在 60～80㎡之间，三房的面积在 85～110㎡之间；小户型以单身公寓和一房一厅为主，并有小部分的小二房。单身公寓的面积在 25～30㎡之间，一房一厅的面积在 35～40㎡之间，小二房面积在 55㎡左右。在户型设计方面，功能布局较为合理，方正有用，通风采光较好，但与其他片区相比户型设计一般，缺乏亮点；小户型缺乏可变分组自由性。4)客户：主力客户主要是在罗湖一带上班的白领一族、投资客户、具有罗湖情结的周边居民、香港客户。次主力客户主要是政府公务员、学校老师、私营生意人、布吉客户。5）价格：布心片区在售项目中，蓝堡公寓价格最高，均价 6300 元/㎡（带 500 元装修），东湖新地带均价 5800 元/㎡，位置相对较偏的理想新城均价 4600 元/㎡。片区整体价格与寸土寸金的罗湖其他片区相比，布心的价格优势便凸现出来，尤其是与东门、蔡屋围和口岸片区相比，可以说是天壤之别。虽然布心片区近年的价格有所提升，但与其他片区相比还是有较大的优势。二、居住人群特征：1、自有居所人群：白领人士：来深时间不长或大学毕业参加工作 3-5 年的年轻人，在罗湖一带上班，待遇相对较高，不过积蓄不多，他们购房一般在父母的帮助下购自己的居所，户型相对偏小。来深多年，经过多年的积累，不满足于租房或现有的住房，追求高品质的生活，他们把眼光放在了综合素养比较高的楼盘上，户型一般比较...
