浅谈拍卖预告登记前置条件 【摘要】不动产预告登记是我国《物权法》的重要制度创设，是目前的商品房预售交易制度的重要法律保障。但实践中《物权法》关于不动产预告登记制度的条文过于简单，各级法院对于不动产预告登记的理解和权益保护各有不同，既不利于形成统一的司法权威，更不利于维护市场交易秩序的稳定性和可预见性，文章对司法拍卖实践处置已进行不动产预告登记但尚未过户的房产的程序进行了探讨，提出对相关房产的处置需经得名义物权人、预告权利人的同意，以保护易秩序和权利人的权益。 【关键词】预告登记；预告抵押登记；拍卖；物权变动 一、我国的不动产预告登记立法现状及缺陷 现时我国预售商品房交易十分活跃，产生了大量的不动产预告登记。其中有部分买受人在交易过程中，不动产已经预告登记在买受人名下，但买受人由于自身债务或断供的原因，被第三方起诉成产被执行人，导致预告登记在买受人名下的不动产被查封、拍卖，由此引发了一系列的纠纷。在制定交换的规则之前，应该首先将交换对象即各种物权的含义以及法律性质加以明确。②但从立法层面来看，目前《物权法》仅规定了预告登记制度，对于预告登记的适用条件、具体实施、相关效力、期限届满的法律后果以及程序性规定均没有相应的法律条文，《物权法》中的规定过于概括，没有细化和可操作性，在操作中各机关的理解和适用均不一致。在 2024 年3 月 1 日起施行的《不动产登记暂行条例》中，也仅仅是在第三条提及到不动产预告登记适用该条例，但该条例中对于不动产预告登记的相关法律程序及法律后果均没有作出明确规定。目前进行预告登记的法律依据主要是《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第 168 号）、《不动产登记暂行条例实施细则》（中华人民共和国国土资源部令第 63 号），两份文件均属于部门规章，法律位阶较低，仅规定了办理预告登记所需材料和办理程序，与司法实践要求不尽一致。对于预告登记后涉及到不动产的拍卖、处置，目前尚未有专门的司法解释，对于司法实践中，各级法院有着不同的理解与操作。 二、人民法院关于查封、拍卖预告登记在被执行人名下的不动产的相关规定 对于查封预告登记在被执行人名下的不动产，最高人民法院、国土资源部、建设部曾于 2024 年 2 月 10 日联合下发了《关于依法法律规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发［2024］5 号）。根据该通知的第十五条第三项规定，被执行人购...
