1.0 讨论结论1.1 宗地基本情况宗地编号为 B303-0041，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地;土地面积为 93544 平方米，建筑容积率≤1.4；可建设总建筑面积为 131000 平方米,其中：住宅 127650 平方米（高层住宅 85％，低层住宅占 15％，但最终比例按报建实施方案确定）；幼儿园 3000 平方米，垃圾站 50 平方米，社区管理中心 300平方米；土地使用年期 70 年，自 2024 年 8 月 25 日起到 2073 年 8 月 24 日止。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后 5 个工作日内一次付清地价款。涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担；依法属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担 50%。1.2 地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在 74931～87416 万元人民币之间，其中市场正常价位点应在 80913 万元，扣除土地转让契税 3％，则得竞标报价范围应在 72749～84870 万元人民币之间，市场正常竞标价位点在 78557 万元人民币。对应市场价位点 80913 万元，则得相应楼面地价为 6339 元/平方米.1.3 地块投资价值对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表 1－1 所示。综上，当地价在 74931～80913 万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在 80913～87416 万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过 87416 万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。表 1－1 宗地投资财务效果指标项目地价为 74931 万地价为 80913 万元地价为 87416 万元元投资利润率（％）252015税后利润（万元）240502024215684内部收益率（IRR）（%）20.0816.2412.48财务净现值（FNPV）（万元）20760152219199.87投资回收期（静态）（年）2.953.03.12投资回收期（动态）（年）3.13.23.42.0 讨论方法2.1 剩余法求地价运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为：地价= 房地产建成价格－（建筑费＋专业费＋租售费用＋税费）－利润该方法的操作程序如下：讨论待估宗地的基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后的房地产价格估量建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润求地价2.2 运用《建设项目经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价建设项目的财务评价一般分两个层次，即：全部投资的财务效果评价和自有（权益）资金的财务效果评价。 全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和...
