“新世纪大厦”运营策划报告书第一篇项目市场调研1 项目背景通过本项目的策划，为上海泽大公司的商业地产项目“新世纪大厦”提供系统的、前瞻性战略思路。“新世纪大厦”项目上海泽大公司在规模、形态、商业行业等方面操作难度极大的项目。为了最大限度的减少项目运作过程中的失误，降低项目运作的风险，充分利用苏州老商业中心尤其是观前地区商业中心的商业文脉，上海泽大公司提出了把“新世纪大厦打造成国际国内品牌云集的顶级商厦，同时与观前商圈其他商家形成错位经营”的战略思路。根据目前苏州观前商圈布局以及大半年的市场调查表明，苏州商圈内高档精品百货商场进展潜力巨大。由于“新世纪大厦”位于观前核心地段，因此经过重新打造后的新大厦，应是苏州目前定位最高、最时尚的集金银珠宝、欧洲名鞋、名牌服装、名表名烟等为一体的名店城。基于项目具体情况，“新世纪大厦”周边同类型的项目较多，极容易形成同构的竞争。因此，必须挖掘项目的独特优势，使项目做到“三性”（即唯一性、排它性和权威性），使项目在市场上脱颖而出，抢占市场制高点，获得市场超额利润，提高项目开发的附加值。通过前瞻性战略思路的“新世纪大厦”，围绕着观前商圈的公共配套设施和商业设施，将会使得苏州服务业获得更为宽阔的进展空间。2 宏观环境调研2．1 城市经济进展环境苏州市经济本年度 1～4 月苏州市经济走势良好，1～4 月份全市经济呈现快速增长态势。工业产销同步增长，三大需求拉动有力，利用外资规模扩大，财政保持较高增幅，物价水平稳定，城市居民收入增加。如 1～4 月，苏州市实现工业总产值 4504.42 亿元，同比增长 28.9%；完成全社会固定资产投资 684.65 亿元，同比增长15%，特别是第三产业完成投资 265.15 亿元，增长 20.9%，快于全社会投资增幅 5.9 个百分点；完成社会消费品零售总额 344.44 亿元，同比增长 16%，其中城市实现零售额 257.62 亿元，增长 16%；接待境外游客 41.27 万人，旅游外汇收入 1.54 亿美元，同比分别增长13.3%和 20.7%；完成进出口总额 514.48 亿美元，同比增长 24.8%，其中出口 272.3 亿美元，增长 31.1%；完成地方一般预算财政收入141.22 亿元，同比增长 24.8%； 4 月末全市金融机构存款余额为5430.76 亿元，比年初增加 747.35 亿元，增量是去年同期的 2.4 倍，其中城乡居民储蓄存款余额为 2285.05 亿元，比年初增加 225.99 亿元；市区居民消费价格总水平同比上升...
